房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

－－兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年６月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站（以下简称丰乐农技站）将本单位所有的一套面积90平方米的住房以３万元的价格出售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年８月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为６个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。
2004年８月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见：
第一种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任，返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才能生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示，公信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。
事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者： 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话：（0830）4262149

黑龙江省人民政府


黑龙江省人民政府令
　

（１９９４年７月１８日　第５号）


　　现发布《黑龙江省农民负担监督检查办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代省长　田凤山

　　　　　　　　　　　黑龙江省农民负担监督检查办法



　　第一条　为保证农民负担管理法律、法规、规章的贯彻实施，实现监督检查工作的制度化、规范化，根据国务院《农民承担费用和劳务管理条例》和《黑龙江省农民负担管理条例》的有关规定，制定本办法。


　　第二条　县以上人民政府（包括行署）农业综合部门负责本办法的组织实施。
　　县级以上人民政府（包括行署）农业行政管理部门负责乡、村合作经济组织内部负担的监督检查工作。
　　各级人民政府财政、物价、监察、审计等部门应当配合农业综合部门和农业行政管理部门（以下简称农民负担监督管理部门），搞好农民负担的监督检查工作。


　　第三条　各级人民政府农民负担监督管理部门监督检查职权：
　　（一）监督农民负担法律、法规、规章的实施情况；
　　（二）检查违反农民负担法律、法规、规章的行为；
　　（三）对违反农民负担法律、法规、规章的行为做出处罚或移送有关机关处理。


　　第四条　各级人民政府农民负担监督管理部门应当配备农民负担监督检查人员，经考核后，由省农民负担监督管理部门统一发给《农民负担监察证》。


　　第五条　农民负担监督检查人员履行监督检查公务时，应当出示《农民负担监察证》。被检查单位和个人应当主动配合，如实反映情况，提供有关资料，不得隐瞒、阻挠。


　　第六条　农民负担监督检查人员可行使下列职权：
　　（一）对违反农民负担法律、法规、规章的行为，责令停止；
　　（二）要求被检查单位和个人提供证据及有关材料；
　　（三）向农民负担监督管理部门提出对违法行为的处理意见。


　　第七条　农民负担监督检查范围：
　　（一）违反农民负担法律、法规、规章规定制定的收费、集资、罚没项目；
　　（二）面向农民收费、集资项目收取标准和范围；
　　（三）村提留、乡（镇）统筹费、农村用工及向农民集资用于民办公助费用的使用。


　　第八条　建立违反农民负担法律、法规、规章举报制度。
　　任何单位和个人有权对违反农民负担法律、法规、规章的行为向当地农民负担监督管理部门举报。


　　第九条　各级人民政府农民负担监督管理部门对下列违法案件应当予以查处：
　　（一）检查发现的；
　　（二）单位和个人举报的；
　　（三）上级机关交办或同级、下一级机关移送的；
　　（四）其他应当查处的。


　　第十条　农民负担违法案件，经农民负担监督管理部门审核批准后，予以立案。
　　立案后，确定案件承办人。由案件承办人写出调查报告及处理意见，报经批准后，农民负担监督管理部门下达案件处理决定通知书。
　　违法行为被及时制止、未造成不良后果的，对当事人及单位负责人给予批评教育，可不予立案。


　　第十一条　省农民负担监督管理部门查处全省范围内重大违法案件。
　　市、行署农民负担监督管理部门负责本辖区违法案件的查处。
　　县（市）农民负担监督管理部门负责本辖区违法案件的查处。
　　违法金额超过１００万元（含１００万元）的案件需报省农民负担监督管理部门备案。


　　第十二条　上级农民负担监督管理部门有权纠正下级农民负担监督管理部门处理不当的农民负担案件。


　　第十三条　县以上农业综合部门对地方国家机关、事业单位、群众团体等违反农民负担法律、法规、规章规定，擅自增加农民负担的行为有权制止；对擅自设置的农民负担项目有权报请同级或上级人民政府予以撤销；对擅自增加农民负担的单位有权令其限期清退财物，并处以非法收取金额１０％以内的罚款；对单位主管领导和直接责任者可以处以１００元至５００元罚款。
　　各级农业行政管理部门对乡（镇）村合作经济组织违反农民负担法律、法规、规章规定，擅自增加村提留和乡（镇）统筹费提取比例或其他农民负担的，对主管领导和直接责任者，可以处１００元至５００元罚款。超收的村提留、乡（镇）统筹费和超过规定的义务工等，其超出部分当年无法退回的，可在下年扣减。


　　第十四条　对违反农民负担管理法律、法规、规章规定的单位负责人和直接责任人员，由农民负担监督管理部门移送上述人员所在单位或有关主管机关给予行政处分。


　　第十五条　对检举、揭发、控告和抵制向农民乱收费、乱集资、乱罚款和进行各种摊派的单位和人员打击报复，属于违反《中华人民共和国行政监察条例》的，由行政监察机关依法处理；属于违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十六条　罚款一律使用财政部门统一制发的罚没票据，并加盖农民负担罚没专用章和执罚人员名章。罚没款上缴同级财政。


　　第十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以按《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议和提起诉讼。当事人逾期不申请复议或不向人民法院起诉又不履行处罚决定，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


　　第十八条　农民负担监督检查人员玩忽职守、滥用职权的，发证机关可收回《农民负担监察证》，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十九条　本办法由省农业综合部门负责解释。


　　第二十条　本办法自发布之日起施行。