二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:06:06   浏览:9774   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



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印发关于招商引资中介费用及奖励暂行办法的通知

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府办公室文件

宿政办发〔2003〕91号
市政府办公室
印发关于招商引资中介费用及奖励暂行办法的通知

各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
  经市人民政府同意,现将《关于招商引资中介费用及奖励暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。




二○○三年七月三十日


关于招商引资中介费用及奖励暂行办法

  为了充分调动社会各方面招商引资的积极性,更好地促进我市招商引资工作,现就招商引资中介费用及奖励制订如下办法:
  一、中介费用及奖励范围和对象
  (一)中介费用及奖励范围:实际引进市外资金总额在200万元(形成固定资产)以上、落户市经济开发区和骆马湖现代生态农业示范区的工业项目,进入市骆马湖现代生态农业示范区市外资金总额在200万元(形成固定资产)以上的社会事业项目(房地产项目除外)和旅游业项目及投资在50万元以上的生态农业项目。
  (二)中介费用及奖励资金支付对象:项目引进的中介组织或自然人。
  二、招商中介选聘条件和应享受的权利
  (一)经审定具备法定代表单位或自然人资格。具有较丰富的招商引资经验,有良好的信誉和对外关系,有招商引资实绩记录或曾对我市招商引资工作作出贡献。1.可分别聘为宿迁市人民政府、宿迁市经济开发区、宿迁市骆马湖现代生态农业示范区及市直各部门的招商代表或招商顾问;2.可获得宿迁市公布的政策、项目信息等;3.成绩突出的市外人员可授予荣誉市民、获赠城市贵宾称号;市内人员可授予模范市民称号或立功授奖。
  (二)委托方和被委托方经协商一致,可以合同方式约定由委托方采取预提的办法,每月为被委托方提供一定数量的通讯等经费,并在今后兑现的中介费用中予以抵扣。具体操作方案由双方商定。
  三、中介费用及奖励标准
  对外商来我市投资的引荐者,在项目竣工投产后,按形成固定资产额(具体投资额按市招商引资领导小组考核办公室考核实绩为准)计算,根据合同按下列标准予以支付:
  (一)对引荐外商来我市直接投资兴办高新技术工业项目(项目由权威部门认定)的单位或个人,在项目竣工投产后,本着“谁受益、谁奖励”的原则,按外方形成固定资产投资额的1.5%予以一次性奖励;一般性工业项目、社会事业项目、生态农业或旅游业项目(含租赁、兼并、参股、收购、重组我市企业)按外方形成固定资产投资额的1%予以一次性奖励。奖金兑现时扣除预提资金。
  (二)鼓励引进技术和“技术入股”。经省以上权威部门认定的高新技术项目,可按引进技术折股份额给予中介人7‰奖励。
  (三)对引荐外商捐赠款物,经评估验资确认后,由受益单位据实按8‰支付。
  四、中介费用及奖励兑现办法和资金来源
考核部门经对招商引资项目的实际投资额最终确认后,奖金由市财政统一拨付(由项目落户的开发区和骆马湖现代生态示范区管委会承担)。
  五、中介费用及奖励资金支付的确认和监督
  (一)实际引进市外资金总额在200万元(形成固定资产)以上,落户市经济开发区和骆马湖现代生态农业示范区的工业项目考核程序。
  1.招商项目引资人在新引进企业正式开工即主厂房出地面后,应及时填报《招商引资项目开工备案表》,表中应注明项目名称、计划投资额、投资主体、投资方向。经外方投资人认可后,报经市经济开发区或骆马湖现代生态农业示范区管委会确认后,报市招商引资考核部门备案。一个招商引资项目只允许申请备案一次。
  2.招商项目竣工投产后,引资人需提供投资企业工商营业执照、税务登记证,新增资产购销合同、付款凭证和入库凭证。如利用旧设备或无法提供有效投资证明的,应提供有资质的部门出具的合法固定资产评估报告。
  3.招商引资投资额认定由市授权的考核部门通过认真审核引资人提供的各种凭证并现场实地查看予以确认。
  (二)落户市骆马湖现代生态农业示范区市外资金总额在200万元(形成固定资产)以上的社会事业项目(房地产项目除外)和旅游业项目及投资在50万元以上的生态农业项目,由市骆马湖现代生态农业示范区管委会参照工业项目单独组织考核。
  (三)引进资金中的外汇投资,按资金到位时的国家外汇牌价折算成人民币计算。
  (四)对利用外资有突出贡献者,经市政府批准,可给予特殊奖励。
  (五)中介费用及奖励资金的兑现由市监察局负责监督。
  六、其他事项
  (一)本办法所指“中介费用”适用于中介机构,“奖励”适用于自然人,市级机关干部、工作人员也可以自然人身份获取奖励。
  (二)一个项目的中介费用及奖励资金只支付一个中介机构或自然人,如同一个项目有两个中介机构或两个以上的自然人,兑现费用及奖励资金由其自行决定分配。
  (三)中介机构、自然人为本市企业引进的项目,其奖励标准参照本办法,由引进项目的企业负责奖励。
  (四)本办法由市外经贸局负责解释。在本办法执行过程中,如遇特殊情况,由市招商引资工作领导小组予以专题研究解决。
  (五)本办法适用于市本级,自发布之日起执行。各县区可参照本办法制定相关的奖励措施。


国家工商行政管理局、商业部关于废止国家工商行政管理局、商业部(84)商计联字第30号和(86)工商296号文件的函

国家工商行管局 商业部


国家工商行政管理局、商业部关于废止国家工商行政管理局、商业部(84)商计联字第30号和(86)工商296号文件的函
国家工商行管局、商业部



福建省工商行政管理局、商业厅:
你省福州市工商行政管理局《关于请求废除“国家工商局、商业部(84)商计联字第30号和(86)工商296号”文件的请示》收悉。经研究,国家工商行政管理局、商业部联合发布的《关于福日牌电视机内销办法暂行规定》〔(84)商计联字第30号〕和《关于福日牌电视
机内销办法的通知》〔(86)工商296号〕适用期已过,现予废止。



1993年4月3日