浙江省宁波市人民政府


宁波市人民政府关于修改《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》的决定
宁波市人民政府


现发布《关于修改〈宁波市房地产交易市场暂行管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。

决定
宁波市人民政府决定对《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》作如下修改：
第二十八条第一款修改为：“违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。”
本决定自发布之日起施行。《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》根据本决定作相应修改，重新发布。

宁波市房地产交易市场暂行管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易管理，维护房地产交易市场正常秩序，保护公民、法人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市海曙、江东、江北三区内各种所有制房屋的买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁以及其他在房地产流通领域中的各种经营活动。
第三条 本办法由市房地产交易市场管理委员会（以下简称管委会）负责组织实施。
第四条 房地产交易市场管理，应充分发挥市场机制的作用，保护合法的房地产经营活动，禁止房地产私下交易和投机倒把活动，取缔无证无照经营。

第二章 交易市场
第五条 凡房屋买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁等房地产经营活动，一律通过房地产交易所（以下简称交易所）进行。
交易双方必须在洽谈成熟后两个月内向交易所提出申请，提供有关证件，办理有关手续。
第六条 交易所具体办理下列房地产交易业务：
（一）为交易各方提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；
（二）提供有关房地产的法律、政策咨询服务；
（三）查勘房屋土地，评估房地产价格；
（四）办理房产交易登记、监证、立契、过户手续，同时办理土地使用权变更手续；
（五）受委托办理帮购、帮销、拍卖、中介、出租、承租等业务；
（六）管委会交办的其他事务。
第七条 依法设立的房地产开发经营单位，其经营活动应接受管委会的监督和业务指导。在每幢商品房屋获准开发建设后，应即将建筑许可证、销售计划批准书的复印件送交易所备案。
第八条 经管委会资质审查和工商行政管理机关核准发给证件的房地产经纪人，应在交易所管理下，从事房地产交易的中介服务，合理收取劳务费。
无证的房地产经纪人，予以取缔。

第三章 买卖、交换
第九条 房屋买卖、交换按下列程序进行：
（一）双方提出申请，交验房屋所有权证和其他有关证件；
（二）填写交易所提供的申请表和契约；
（三）经房屋所在地的区房地产管理处和交易所审查，公告询议；
（四）按规定交纳契税、调节费和市场管理费；
（五）由交易所在契约上加盖监证专用章。
第十条 凭交易所加盖监证专用章的契约，向房产登记发证机关办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证；向土地登记发证机关办理土地使用权变更登记，申领土地使用权证。
第十一条 个人或单位购买商品房的，凭房地产开发经营单位的房屋买卖合同、发票、房屋平面图办理登记、立契、过户手续；个人购买，还须出示户口簿、居民身份证和工作单位证明。
第十二条 交换房屋的，须经交易所价格评估。价格相等的，可免征契税；不相等的，其超过部分按本办法房屋买卖的有关规定交纳契税。
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位出卖自有房屋，应按有关规定经有处分权的上级主管机关批准；如因特殊需要必须购买私有房屋的，须经县以上人民政府批准。
外地单位来本市海曙、江东、江北三区购买生产、营业、办公等用房的，须经本市各有关主管部门批准。特殊地域由市人民政府另行规定。
单位与单位之间买卖自有房屋，一般需经公证。
第十四条 个人购买房屋，除市人民政府另有规定外，限于有海曙、江东、江北三区城区正式户口的居民，其购房面积按自住自用的原则办理。
第十五条 个人买得的房屋，须自住自用满五年后方准在交易市场出售。如遇特殊情况须在五年内出售的，应经交易所审核同意。
第十六条 房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前三个月告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
承租人放弃优先购买权而房屋租赁期又未满的，新的房屋所有权人和承租人应继续履行租赁合同。
第十七条 下列房屋不得买卖、交换：
（一）无合法产权证件和土地使用权证的；
（二）产权有争议的；
（三）有关房地产债务未结清的；
（四）已列入拆迁范围的；
（五）产权人出卖房屋后无处居住的；
（六）其他依法限制权属转移的。
第十八条 商品房的销售价格，由市物价局按价格管理权限核批。买方按审定的价格交纳契税。
第十九条 房屋买卖，先由买卖双方协商议定价格，再出交易所按《宁波市房屋价格评估办法》进行评估。
实际成交价低于评估价的，按评估价交纳契税和调节费；实际成交价高于评估价的，按实际成交价交纳契税和调节费。
第二十条 调节费由房屋出卖人交纳。
一九八○年一月一日以后买入的房屋出售的，调节费为实际成交价减法原买入价和契税正差价的20％。
一九八○年以前买入的房屋和原无买入价的房屋出售的，调节费为房价×（地段等级系数－1）的30％。
管委会可根据房屋交易的实际情况调整调节费收取的百分比，报市人民政府批准出，及时公布。
调节费（含土地收益和房产收益）由交易所收取后交市财政专户存储，专款专用于城市开发、建设。
第二十一条 本办法公布施行前已经买卖、交换的房屋未按规定办理有关手续的，应在本办法施行之日起六个月内到交易所补办，但不收取调节费。

第四章 抵押、典当、租赁
第二十二条 单位或个人以房屋作抵押物的，应签订抵押合同，并经交易所监证和价格评估。
债权人因债务人到期不履行债务而变卖抵押房屋的，必须通过交易所进行。
第二十三条 典当房屋，由典人与承典人应签订典当契约，经交易所审核、监证，并交纳契税。
承典人凭监证的契约向房产登记发证机关办理典当房屋他项权利登记，申领他项权证。
第二十四条 出租房屋，租赁双方应签订租赁合同。
个人出租私有住宅的，应将租赁合同送当地房管所备案；单位的个人出租自有、私有非住宅的，应经当地房地产管理处审核，到交易所办理登记、监证手续，领取《自有（私有）非住宅出租证》后，方准出租。
第二十五条 房屋租金由租赁双方暂在现行公房租金标准三倍以上六倍以下协商议定。超过六倍的，超过部分由交易所收取30％的调节费。
调节费的管理、使用同本办法第二十条第五款规定。
第二十六条 承租人转租全部或部分房屋给第三方的，应征得出租人的同意，并订立租赁合同，经交易所审核、监证。
转租直管公房，按市人民政府的有关规定执行。
第二十七条 需利用街面住宅发展第三产业的，应符合市规划控制要求，由需用单位或个人提供房源，安置原使用人，也可委托交易所或区房地产管理处进行调整，并依有关规定办理使用权变更手续。

第五章 处 罚
第二十八条 违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以房价或隐瞒金额10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。
罚款按规定上缴国库。
第二十九条 在房地产交易中属违反国家土地、物价、工商行政、税务等管理的法律、法规和规章的行为，由各职能部门按照有关规定单独或会同房地产管理部门进行处罚，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 对市房地产管理局依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向市人民政府申请复议，也可以依法直接向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十一条 各县（市）和镇海。北仑两区设立房地产交易市场的，可参照执行本办法。
第三十二条 涉外房地产交易管理，按国家有关规定执行。
第三十三条 房地产交易市场管理费、房地产经记人劳务费收取标准，由市物价局会同有关部门另行规定，按管理权限报批后执行。
第三十四条 房地产交易中有关国有土地使用权出让、转让事项，按国家规定和《宁波市国有土地使用权有偿出让、转让暂行办法》执行。
第三十五条 管委会可根据本办法制定具体实施措施。
第三十六条 本办法授权市房地产交易市场管理委员会负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。



1997年7月30日
分权的法理论证——读周永坤著《规范权力—权力的法理研究》

高军

（苏州大学王健法学院06级博士生　　苏州　 215006）


权力是一个与人类社会共生的现象，任何社会构建均离不开权力的作用，当代中国法治社会的建构亦莫能外。但是，古今中外人类的历史已充分证明：权力的盲目作用与不受约束的权力必然带来社会灾难，因此，如何降服权力利维坦一直是从古希腊、古罗马以来的西方思想家所思考的永恒主题。人类法治国家的历史及现实表明，建立现代权力结构是现代化的重要任务，也是推进社会现代化的必要手段。但是，在我国，传统法律文化所奉行的是绝对权力观念，权力制约在传统中国绝无生成之空间，甚至在某种程度上，至今它仍然还被刻意回避。当前，我国已确立“依法治国，建设社会主义法治国家”的总任务，国务院出台《依法行政实施纲要》，提出十年内建设“法治政府”的目标。无论是建设“法治国家”还是“法治政府”，归根结蒂，其核心均在于建立合理的权力制约制度。因此，权力制约的制度化建设在当代中国法治化进程中具有重要的现实意义和紧迫性。但是，在法理上对权力进行规范分析，为制约权力进行法律理论上论证的成果却为数不多，而且在传统的统治理论下显得苍白无力。法律出版社出版的我国著名法理学家周永坤教授历时四年倾心研究的力作——《规范权力——权力的法理研究》是一个有意义的尝试。
这是国内第一部从法理的角度，运用规范学方法对权力制约的理论基础与制度构造的哲理进行开拓性研究的具有较高学术价值和实践参考价值的力作。著作提出的以下理论与假设值得学界与实践界重视。
一、弘扬人的自由与解放——通过解读马恩经典确立本书的基调与趣旨
该书以“人的自由与解放——马克思恩格斯权力思想的基石”为绪论开篇，对马克思恩格斯经典著作中有关权力的论述进行了前人很少做过的较为全面的梳理与解读，对马克思主义政治法律哲学的核心问题进行了正本清源的、有创意的解读。指出，马克思主义理论的核心内容与最高目标是人的自由与解放，革命只是达于这一目标的手段，任何社会形态都应当服从人的自由与解放的目的。在人与国家的关系上，作者提练了马克思主义思想中“人是国家的原则”的思想，指出人权是国家活动的目标，国家是为人权服务的。特别认真挖掘了马克思恩格斯著作中的权力分立思想，包括：人民主权是分权的政治思想基础、理性的国家是分权的伦理思想基础、市民社会对分权的依赖是分权的社会理论基础、分权有利于人权保障、分权有利于无产阶级实现自身解放的目的等等，并对马克思恩格斯批判集权的思想进行了描述。这在以往的马克思主义研究中是不多见的，它纠正了人们将分权作为资产阶级思想的错误认识。另外作者还特别论述了马克思恩格斯关于司法独立的思想、关于法律规范权力的思想，以及如何理解马克思恩格斯对关于集权的论述等内容。通过以上对马恩经典的解读确立了以人的自由与解放为本书研究的趣旨，而人的自由与解放亦一直贯穿该书的始终成为研究的基调。
二、对权力和权力现象的剖析深刻而独到
1.作者对中西方权力学说进行了分析，提出了“两种不同的权力学说”的观点，将人类学术史上的权力思想分为“论证的权力学说”和“规范的权力学说”两大类。指出，论证的权力学说以不平等的主客体的权力关系为基础，它以论证权力的正当性，以巩固权力主体的利益——巩固现存的统治关系为目的。规范的权力学说，以相对平等的主体际权力关系为基础，它以对权力的批评与规范权力为宗旨，通过对权力的分析与批评，促使权力制度的进化。通过对中西方权力学说史的考察，作者指出人类的权力学说史是一个从论证的权力学说向规范的权力学说转型的历史，我国的权力学说，特别是法理学视野中的权力学说目前正处于这一转型的起始阶段。
2.作者用规范学的方法对权力的一般哲理的研究，开创了权力研究的新的视野与领域。以往的权力研究主要集中在哲学与社会学层面，存在一个严重缺陷，即限于对权力现象进行分析与归纳，是一种基于“事实”的研究。对于权力这一重要的规范性现象来说，它的结果就是无法建立规范权力的理论基础，人们只能停留在经验的层面上研究分权，因而分权缺乏权力的基础性理论支撑。而作者在诠释中外具有代表性的权力定义、并进行学理疏理的基础上，将权力的定义分为不同的种类，对权力要素进行了新的分析，创立了权力主体、权力对象、权力行为人的三元分析框架，把权力内容放到三大要素之间的权利义务关系框架中去认识与评价，提出了权力的规范性定义：权力是确认和改变人际关系或处理他人财产或人身的正当能力。这一概念将权力限于正当的范围以内，赤裸的暴力被排除在外，以区别事实上的权力，从而将权力纳入正当性即规范的网络之中，为权力的法律控制的必要性及可能性奠定了基础，也为将权力引向规范、将权力纳入规范体系提供了学术手段。这里作者所运用的对权力的规范研究，对宪法研究尤其具有重要的学术价值，它有助于将中国的宪法研究从过分侧重实证规范描述的研究引向正当宪法规范建构的研究。
3.作者从时间和空间纬度上对权力和权力现象进行了全方位的分析。首先，作者对从时间纬度上把握权力和权力现象显得非常娴熟而游刃有余，该书始终贯穿着对权力学说及实践的历史考察，为论证打下了厚实的根基。其次，作者又从对内和对外两个不同的视角从空间的纬度上对权力进行了分析。在权力对内方面，作者运用了平面与立体相结合的结构学方法对权力结构进行分析，提出了权力结构模式这一全新的概念。指出，权力的基本构建分为单一构建、职能分工构建、不完全分工构建、分权平衡构建四种类型，并在此基础上，结合权力在不同层级间分配的原则（绝对的纵向控制原则、自治原则、以及两者之间的折中原则），将权力结构分为宝塔式权力结构和网络式权力结构，论证了宪政与权力的网络式结构存在内在关联的思想，指出网络式权力结构模式是法治的权力结构模式。权力结构模式概念的提出，有助于形象的、立体的、全方位解释权力概念并极大地有助于读者理解。
在论述权力对外方面，作者主要分析了主权与治权的关系。值得关注的是，在这里，作者带领我们放宽视野，将主权放到了全球化的时代背景下进行研究，提出并论证了“主体际主权”这一全新的概念。指出主体际的主权包括两方面的内容：对内和对外。对内主权是公民共同体的主权，公务人员只是受命于公民共同体并为之服务的公仆。公民共同体的规范形态就是公民自己制定的宪法。所以，主体际的对内主权的表现形式就是宪法。是宪法代表主权，而不是任何个人或人的组合体代表主权。对内主权的主体际性表现在：没有一个社会实体是主权的承载者，或不存在一个具体的主权者，主权只是组成这个政治共同体的所有的人的抽象，是他们的主体间关系的产物与行为规范：宪法。在这样的共同体中，每一个人都是主权者——每一个人都有权参加或实际上参加了作为主权表征的宪法的制定，并有权参与对它的修改。每一个人又都不是主权者——任何人都无权统治他人，任何人都不能高于宪法。因此，这个主权实际上是通过政治共同体的成员的主体际的关系来体现与实现的。
主体际的对外主权是指政治共同体作为人类社会一员的资格，是国际法律人格。作为国际法律人格的主体际的主权的对外方面，不再是单单强调主权者的权力，而是作为人类社会一员的权利，以及随之而来的义务。对外方面主权的主体际性表现在：第一，主权是相互的，或曰是互为主体的，不允许存在任何将他在的主权客体化的主权。这不仅在同质的主体间是这样（主要是指国家间、不同的国际组织间），在不同质的主体之间也是如此。例如，在超国家的主权（例如，享有主权的国家组织、联合国）与主权国家之间的关系上，也不允许将国家客体化。国家与超国家的主权享有者之间的关系也是主体际的关系，要相互尊重。第二，在当前以民族国家为主要主权者的时代，国家主权应当受到特别尊重，超国家主权的形成应当建立在互为主体的国家间的协议的基础之上。作者在分析当代主权的实际状态的基础上，认为在法治的世界上，绝对主权是一个极具误导性的概念。
这一理论对于维护国家独立、防止民族主义和霸权主义、建立国际法治秩序是非常重要的。
三、在对权力及权力现象深刻剖析的基础上，引导出分权、司法权独立及司法审查是法治社会构建的基石的结论
1.权力制约的政治之维——规范权力的前提和核心在于分权。权力制约根本上是一个有关权力安排的政治架构问题，政治问题不解决，单纯期望通过法律的力量来约束政府，其功效毕竟有限。作者认为，权力安排的核心在于合理的分权，分权是该书一以贯之的红线和核心内容。该书开篇对马克思恩格斯经典的解读中，即论述了马克思恩格斯分权的思想。在第四章“权力结构模式”中，作者梳理了制约权力的学说史，指出，作为限制权力伦理学努力的自然法理论、社会学努力的市民社会理论、和政治学努力的主权理论的形而上学性，以及这三种理论试图在权力之外找到一个权威来限制权力的最终归于无效或难以克服的缺陷。指出只有从权力内部对权力进行分解，并在此基础上建立一个稳定的、相互制约的权力体制才能有效地控制权力。在第五章“权力的运行”中，通过对有关权力来源学说历史的梳理，作者发掘出较少被人论及的可以形象地说明权力归属制度的“权力所有制”的概念，指出并赞同在论及这个概念的哲人博丹及马克思的思想中，权力乃是公器的追求，国家权力理所当然属于公有的思想。同时，通过对权力滥用与权力腐败的分析，从实证的角度论证了构建合理的权力结构的必要性，指出权力合理性取决于权力主体产生于理性的程序、权力主体的认识合理、合理的施政目标、权力行为的正当性、确立法律对于权力的权威、权力行为的可责性与可诉性，从而逻辑推演出合理的分权的结论。在第六章“分权的实践”中，具体研究了古典的分权实践、中世纪分权实践的残余、启蒙运动与现代分权制度的确立、现代分权的突出制度建构、阶级分权与职能分工问题，从分权的实践看分权对于民主、共和与人的自由与解放的内在关联。在对分权实践考察的同时，本书的第七章还对分权的理论史进行了全面系统的梳理，研究了古代的混合政体理论、洛克的立法与执行分立的理论、司法权的突起与司法政治控制能力的获得、康德的权力结构理论、黑格尔的双重分权理论、美国立法之初的制约平衡理论、对分权理论的批评、对批评分权理论的反批评、分权理论的现代阐释、分权与集权理论的比较、以及分权理论在中国的命运。在对人类历史分权的实践及理论作全面回顾与考察的基础上，最终提出分权是权力进化的结果，指出在法治与权力结构的关系上，法治社会中立法权、行政权、司法权应当分立并相互制约。
2.权力制约的法律技术之维——司法权独立与司法审查。规范权力的核心在于分权，即立法权、行政权与司法权的分立与互相制约，而在三权之中，作者在对分权理论与实践考察的基础上，突出强调了司法权独立与司法审查对法治社会建立的关键意义。首先，关于司法独立对法治社会构建的意义，从开篇对马克思恩格斯经典著作解读中，作者就着重论述了马克思恩格斯关于司法独立的思想，指出马克思恩格斯认为，司法权与立法权、行政权等政治性权力不同，司法权属于社会权力，它应当完全独立于立法和行政，司法权的特殊性内在地包含了司法独立的要求和属性，司法独立才会有自由，同时描述了马克思恩格斯反对各种控制司法权的企图的思想。此外，在文章的结尾部分，作者还考察了黑格尔市民社会理论，指出，在黑格尔的国家权力中，只有立法权和行政权两种，司法权存在于政治国家之外，属于市民社会的权力，它独立并且高于立法和行政权力。其次，作者运用理论与实践结合的方式对司法审查制度进行了论述。在第五章“权力的运行”中论述权力的合理化时指出了权力行为的可责性与可诉性的意义，构建了司法审查的理论基础。随后，作者即对分权实践，尤其是现代分权的突出制度构建——司法审查制度进行了考察。通过理论分析和实践的考察，作者强调了司法审查对法治社会的意义，认为在政府间与政府内部建立监督关系是维护民主的基本价值和基本程序的基础性制度，没有这样一种制度，维护民主的基本价值和基本程序只能沦为空谈。
研读这部著作，给本人留下的最为深刻的印象是，与通常所见的法理学、政治哲学著作在行文风格方面佶屈聱牙不同，语言通达流畅、概念清晰是该书的一大特色，达到了后记中所说的当初写作所追求的“具有高中以上文化的人应当是读得懂的”目标。
总之，在当前这样一个整个社会包括学术界普遍浮躁的时代，《规范权力——权力的法理研究》是一部难得的严肃的极具理论价值与现实意义的力作。书中对西方有关权力制衡、司法独立及司法审查制度等思想进行的新的学术梳理，特别是对马克思恩格斯经典著作中有关权力的解读对于在政治思想上彻底否定及清除“以阶级斗争为纲”极左思想、纠正过去在权力问题上“资社对立”的思维模式有重要的学术意义，为借鉴、批评西方相关学术资源，发展我国的相关学术研究拓宽了思路。同时为建构社会主义法治国家中的权力关系提供理论支撑，对完善我国的权力制约制度，建立社会主义和谐社会也具有重要的实践参考价值。
最后，还需要补充说明的是，该书自出版以来，受到读者广泛的好评，出版不久即已名列法律出版社百本最受读者欢迎的图书之列。通览全书，细心的读者也许会发现，本书理论上规范性分析的内容多，而对中国现实问题的分析及构建的内容少，似乎不太符合作者治学中所一贯奉行的关心当下中国问题、探求中国问题之解决方案的强烈现实主义关怀的学术理路。经了解，才得知本书的出版原来颇费周折，作者忍痛同意砍去全书的一部分内容，其中包括中国法治社会的权力配置的理论、提出并论证了当代中国的问题仍然是权力过于集中的问题、提出了中国的问题只有通过分权才能解决的观点、论证了在人民代表大会制度下建立我国的司法审查制度的必要性和可能性等有关内容。我们盼望能一睹著作的全貌。

本文发表在《江苏警官学院学报》2007年第4期