近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
四川省委、省政府


关于解决甘孜、阿坝、凉山三州干部待遇等问题的若干规定
四川省委、省政府



我省是个多民族的省份，为了加快发展民族地区的经济文化建设，加强民族地区各级领导班子和干部队伍的四化建设，稳定三州干部，解决进州干部后顾之忧，进一步调动干部的积极性，吸引一部分内地专业技术人才支援边远山区建设，现就解决三州干部待遇等问题作如下规定：
一、在甘孜、阿坝、凉山三州工作的广大干部，担负着实现三州社会主义现代化建设的光荣历史任务。各级党委要切实加强对干部的政治思想工作，进一步落实党的知识分子政策，教育在州工作干部发扬艰苦奋斗的光荣传统，扎根民族地区，焕发精神，努力工作，为加速三州的经济、
文化建设做出更大的贡献。
二、凡具备下列条件之一的干部，工资向上浮动一级。
（1）在州工作的大专院校（含经教育部和省批准的各类成人大学）毕业生和在州工作满十五年的中等专业学校（含经中央有关部门和省确认的学制不满两年的中专）毕业生；
（2）在州工作取得相当助理工程师以上专业技术职称的人员，或定为小教三级、中教五级以上的人员；
（3）符合（1）、（2）两项条件的内地对口轮流支援三州的干部；
（4）在州工作（包括在其它民族地区工作时间）满二十年的各级各类干部；
（5）新分配到三州工作转正后的大专毕业生。
上述人员的浮动工资，不得重复计算。
高级专业技术人员，在三州海拨3，500米以上或条件特别艰苦的县、区、乡工作的干部，需要享受更优厚待遇的问题（比如有的可考虑浮动一级半或两级），请三州按实际情况自行规定。
所有实行浮动工资的干部，在浮动工资期间，正常的调资和升级不受影响。享受浮动工资的干部，应填写“浮动工资审批表”，按干部管理权限进行报批。对犯有严重错误行政上记大过、党内受严重警告以上处分的干部，二年内可暂缓“浮动”。
三、按本规定第二条实行浮动工资的人员，又符合川府发[1983]173号文件的规定享受优惠待遇的，其优惠待遇不变。
四、从一九八五年起，内地在三州工作的干部，原则上每年内调一批。内调指标由省人事局与各州商定后按指标安排，下达各地执行。内地各地区和有关部门要积极负责接收，妥善安置。
对夫妻双方都在州工作的干部，有一方符合内调条件的也可以先行调动。
对符合内调条件的县级以上党政领导干部和高中级专业技术人员，接近退休年龄，因工作离不开的，可由三州提出方案，经省委组织部、省人事局审定后在干部原籍或子女工作地确定退休后安置的单位，以解除其后顾之忧。本人退休后应由安置地区负责安置和管理。
五、内地具有大专毕业文化程度，志愿在州工作十五年以上的人员，经州人事局批准可办理家属“农转非”。
六、内地在三州工作的干部，属于双职工的，退休后可自选定一方的原籍县（市）城、镇安置；一方原籍在成、渝两市市区，而另一方原籍在专县的，除个别特殊情况外，原则上到专县安置；退休干部只有一方在州工作，另一方在内地工作或家属的，可以到内地配偶居住地区安置。退
休干部自愿回农村安置的，应予鼓励。
三州干部退休易地安置后，安置单位所需的管理经费，由退休干部原单位按照当地规定，于每年初一次拨给安置单位。
退休干部易地安置随迁的家属子女，公安部门应准予落户。对其身边无子女的，可以随调一名参加工作的子女到被安置地区安排工作，其配偶是在职职工的，应予随调。调动手续由人事、劳动部门办理。
内地在三州工作的干部，在县（市）城、镇买有住房的，离退休后可以到购置住房的县（市）城、镇安置，当地公安部门应准予户。
七、在州工作的干部退休后，自行解决住房的，可发给适当的安家补助费，但一般不超过二千五百元，属于县级干部和相当工程师以上专业技术人员，由三州按照国务院规定的建房标准解决建房经费。
凡住公房的不再给予安家补助费。
八、内地在三州工作的干部，他们的家属子女因气候不适应或无法随身抚养，需要迁回原籍家中，或将末成年子女寄养在亲属处的，应准予落户。进州工作的干部，子女读书有困难的，可以在内地（成渝两市市区除外）投亲靠友，各市、地应准予入学、升学并承认其学籍。有关手续按
照一九七八年六月十七日省民委、省公安局《关于调在我省三州工作的职工的家属子女迁回内地落户问题的通知》办理。
本规定自下达之月起执行。甘孜、阿坝、凉山三州根据其实际情况制定实施细则。其他地区少数民族县（区）和条件艰苦的边远山区干部的待遇等有关问题，由各地区根据其实际情况和财力情况参照本规定自行制定具体办法，报省委、省政府批准后实行。




1984年9月3日