论《物权法草案》中的预告登记制度

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院--崔文茂　
　
为征求意见，目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法草案》规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。　　
一、预告登记制度探究　　
（一）何为预告登记制度？　　
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。　　
（二）预告登记制度的历史沿革及性质　　预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。　　
二、我国建立预告登记制度的必要性分析　　
2002年7月29日，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不难发现其中有矛盾和不尽完善之处：　　
（一）《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件，有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为，不具有将买受人的权利对外公示的效力，所以不具有物权的绝对排他性，以此作为对抗法定优先权的条件，没有法律依据。同时，从民事诉讼证据角度而言，由于不对外公示，如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实，在诉讼和执行程序中也较为棘手，如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示，从而使请求权具有了物权的排他效力，当事人易于举世证，亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。（二）《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济，而《批复》却规定效力先后顺序是：买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权，交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释，将导致不同的判决结果。　　
综上所述，我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善，应该借鉴德国等大陆法系国家的做法，系统地建立起不动产预告登记制度，通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制，对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是现实的所有权，作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。　　
正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义，中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。　　

三、我国商品房预售登记与预告登记辨析　　
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律效果？　　

四、建立我国预告登记制度的构想　　
（一）关于预告登记的适用范围　　
由于物权变动模式存在的差异，在日本，物权变动采取债权意思主义，不动产物权变动没有登记的，只是不能对抗第三人，在当事人之间，则已经发生物权变动。因此，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国，尽管理论上存在争论，但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义，因此，只能物权变动的请求权进行预告登记，不包括对保全物权进行预告登记。　　
中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”可见，将预告登记的范围仅限于房屋预售，没有将预告登记制度应用于其他不动产。　　
（二）关于预告登记的效力　　
借鉴国外的经验和学者的意见，在立法中应当规定如下的预告登记的效力：　　
1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。　　
2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。　　
3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。　　
（三）预告登记效力的独立性与相对性　　
预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，任何因民事法律行为发生的物权变动，都存在着这两个不同的法律事实：当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，即物权变动的原因行为，引起债权的产生；而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实，引起物权变动。不动产的预告登记，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。　　
不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性，应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张涂销该预告登记。

山西省太原市人大常委会


太原市水资源管理办法
山西省人大常委会


（1988年4月30日太原市第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1988年11月30日山西省第七届人民代表大会常务委员会第六次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 水资源开发利用
第三章 计划供水和节约用水
第四章 水资源保护
第五章 收 费
第六章 奖 罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为合理开发利用和有效地保护水资源，充分发挥水资源的综合效益，适应国民经济发展和人民生活的需要，根据《中华人民共和国水法》和山西省有关水资源法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称水资源，是指可供生产和生活需要的河流水、湖泊水、水库水、泉水、井水、矿坑水等地表水和地下水。在太原市行政区域内，开发、利用、保护、管理水资源，都必须遵守本办法。
水资源属于国家所有，即全民所有。
农业集体经济组织所有的水塘、水库中的水，属于集体所有。
国家保护依法开发利用水资源的单位和个人的合法权益。
第三条 对水资源贯彻开源与节流并重的方针，开发利用水资源，应当首先满足城乡居民生活用水，统筹兼顾工业、农业和其它行业用水。
第四条 市水资源管理委员会由同级有关部门的代表组成，负责协调全市有关水资源的重大事宜。
市水行政主管部门负责全市水资源的统一管理工作；县（区）水行政主管部门负责本行政区域内水资源的统一管理工作。各有关部门按照政府规定的职责分工，协同水行政主管部门负责有关的水资源管理工作。

第二章 水资源开发利用
第五条 开发利用水资源，实行兴利与除害相结合的原则，兼顾当前与长远、局部与全局、上游与下游以及各地区、各部门之间的利益，充分发挥水资源的综合效益。
第六条 水行政开发利用的综合规划和评价，由市水资源管理委员会会同计划、经济、城建、农业等有关部门统一进行。
市、县（区）水行政主管部门应遵照水资源开发利用的总体规划，制定具体实施方案。
第七条 兴建水工程必须遵守国家规定的基本建设程序和其他有关规定。
凡直接从河流、水库取水或凿井开采地下水的单位和个人，必须按规定向市、县（区）水行政主管部门提出申请，经审查批准，才能进行水源勘探、工程设计和施工；领到《取水许可证》，方可投产使用。
开凿或更新50米以内浅井，由县（区）水行政主管部门审批，区市水行政主管部门备案；属水源保护区范围的，须征得水源保护报管理机构的同意。
开凿和更新超过50米的中、深井，须经县（区）水行政主管部门和水源保护区管理机构审查，报市水行政主管部门批准。城区内开凿和更新水井，由市水行政主管部门审批。
第八条 新建、扩建、改建的建设项目，需要申请取水许可的，建设单位必须向水行政主管部门提出预申请；在向计划部门报送设计任务书时，应当附具水行政主管部门的书面意见，否则，计划部门不得审批。
第九条 在城市规划、市政建设中，要根据分质供水的要求，逐步推广中水道系统。各用水单位逐步实施分质用水，因地制宜地开发利用和处理回供劣质水、矿坑水、城市污水和工业废水。
第十条 灌区、电灌站地表水的分配和利用，由水行政主管部门制定办法。任何单位或个人不得任意改变用水计划，不得拦截或抢占水源，不准干预或阻挠管理人员履行职责。
第十一条 任何单位和个人采水、蓄水、引水、排水、不得损害公共利益和他人的合法权益。
凡因新建、改建水源工程，对原有用水户的合法利益造成损失的，由建设单位给予补偿。

第三章 计划供水和节约用水
第十二条 所有单位都必须实行计划供水，厉行节约用水。
市、县（区）水资源管理委员会会同计划、经济、城建、农业等部门，根据全面规划、统筹兼顾、综合利用、讲求实效的原则，制订城乡生活用水和工农业用水的近期及中长期规划，实行计划定额供水。
第十三条 工矿企业应根据行业用水定额规划和供水指标，有计划地改革生产用水工艺，采用节水新技术以及循环用水等措施，降低耗水量，提高水的复用率。
第十四条 农业生产要根据水源条件，因地制宜，合理安排各类作物种植面积和农副业比例，大力推广各种节水先进技术。
第十五条 机关、团体、部队、学校、宾馆、饭店等一切企事业单位和街道要加强用水管理，防止跑、冒、滴、漏。城乡居民要节约用水，逐步普及水表进户，实行定量供水，超量加价的办法。供水部门要提高服务质量，加强管道维修和管理，搞好计划供水和节约用水的工作。
第十六条 有下列情况之一者，水行政主管部门有权对用水单位取得的水资源使用权进行调整，采取限量使用、并网合用或封井停用等措施：
（一）水资源情况发生较大的变化；
（二）国家特殊需要；
（三）公共事业需水量加大；
（四）用水超定额过多，或生产国家限制生产的产品；
（五）地下水超采地区水井分布过密；
（六）名泉出流受到严重影响。

第四章 水资源保护
第十七条 所有单位和个人均有保护水资源和水工程的义务，在进行生产建设和其它活动时，不得污染和破坏水资源，不得损坏各种水工程和取水供水设施。
第十八条 流量大，位置重要的泉水和重要水源地，要建立水源保护区及其管理机构。水源保护区管理机构受市水行政主管部门领导，对保护区范围内的水源开发利用和矿山排水有审查监督权；对违反有关规定的单位和个人，有按章处罚权。
第十九条 在汾河河床地带和主要水源地内，不得擅自挖泉、截流，不得倾倒、堆存垃圾废渣，不得新建污染严重的企业。
第二十条 在水源地、水源保护区和地下水超采区，应当限制耗水量大的工业和农业的发展，从严控制开凿和更新深井。
第二十一条 供生活使用的水井，由井权单位按照国家规定设置卫生防护设施。任何单位和个人不得利用废井排放污废水及填充垃圾废渣等。
第二十二条 矿泉水和地热水，由水行政主管部门制定统一开发规划和保护措施。
第二十三条 各类矿山的新建或延伸开拓工程，都要在建设前进行详细的水文地质勘探，并向水行政主管部门提交勘察报告，经批准后，方可动工建设。各类矿山闭坑时，必须对采矿期间由矿上负责供水的单位、村庄做好善后处理。
凡需降压排水采矿的单位，须上报设计文件，经市水行政主管部门批准后，方可进行。
第二十四条 开采矿藏或者兴建地下工程，因疏干排水导致地下水位下降，枯竭或者地面塌陷，对其它单位或个人的生活和生产造成损失的，采矿单位或建设单位应当采取补救措施，赔偿损失。
第二十五条 城建、水利、地质、环保等部门和有关企业，应做好地下水、地表水动态观察和水质监测工作，按要求将资料报送水行政主管部门。
第二十六条 在水源补给区，应大力种树种草，修建水库塘坝，以保持水土、涵养水源，改善生态环境。

第五章 收 费
第二十七条 使用供水工程供应的水，应当按照规定，向供水单位缴纳水费。
第二十八条 对使用自备水工程直接从地下、河流、水库取水的企事业单位（含村以下企业）和驻地单位，按其用途性质征收水资源费。
在水源不足地区，对农业灌溉的超定量部分用水，征收水资源费。
对矿山排水征收水资源费，其中处理回供利用部分，可减半收费。
第二十九条 对各单位用水超计划指标部分，按累进制加价收费；超计划用水过多者，除按加价收费外，还要实行限供或停供。增加的水费和水资源费，不得摊入成本。对瞒报用水量者，按上述办法处理。
第三十条 凡新建、扩建、改建的工矿企业，由城市供水网增供水者，按规定向供水单位交纳一次性的供水工程补助费；凡需开采地下水、开凿和更新水井，根据地区类别和新增取水量，向水行政主管部门交纳一次性的新水源工程建设基金。
第三十一条 在城区和县（区）所在城镇的企业、事业及其它生产经营性单位排放废水的，按规定缴纳排水费，其中经过处理回供利用的部分暂不征收排水费。
第三十二条 各单位应交纳的水资源费、供水工程补助费、新水源工程建设基金和排水费，根据分级分部门管理的有关规定，由银行按托收无承付结算方式办理。
水资源费、供水工程补助费、新水源工程建设基金和排水费，全部上交财政，纳入预算管理。
水资源费用于水资源建设管理和保护；供水工程补助费用于供水工程建设；新水源建设基金主要用于大、中型新水源工程建设；排水费主要用于排水工程建设和污水处理。

第六章 奖 罚
第三十三条 在开发、利用、保护、管理水资源，节约用水和进行有关的科学技术研究等方面成绩显著的单位和个人，由各级人民政府给予表彰和奖励。
第三十四条 凡有下列行为之一者，对单位处以五千元至五万元罚款，并根据具体情况，由水行政主管部门对其《取水许可证》所批水量，重新进行核定。涉及单位领导人、直接责任者和肇事者，视情节轻重，给予行政处分和罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）私自转让井权或高价出卖水资源者；
（二）未办理《取水许可证》，私自取用水资源者；
（三）瞒井不报或谎报废井，取用地下水者；
（四）未经批准擅自凿井取用地下水者；未经批准的凿井施工单位私自凿井施工者；
（五）勘探单位未经许可，将勘探孔扩大为水源井，出卖井孔者；
（六）不按批准的井深施工，加深水井者；
（七）不按技术规程施工，使水资源遭到破坏者；
（八）由于人为原因，造成水资源污染和水工程、取供水设施破坏者。
第三十五条 不按本办法规定交纳各项费用和罚款的，供水部门 有权停止供水，水行政主管部门有权吊销其《取水许可证》。
第三十六条 水行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据情节轻重，给予批评教育、行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十七条 市人民政府可根据本办法制定有关规定。
过去本市颁布的各项有关水资源管理的规定，与本办法抵触的，均以本办法为准。
第三十八条 本办法经山西省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。



1988年11月30日