已出卖但未过户的房屋能否作为被执行财产/魏建国

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 14:58:55   浏览:9934   来源:法律资料网
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[案情]


赵某借王某20万元到期未还,王某起诉,法院判决赵某还款。但判决生效后,赵某未履行付款义务,王某申请法院执行,要求拍卖赵某的一处房产偿还欠款。执行人员将该房产查封。该房居住人杜某提出异议,称该房是其合法财产,不是赵某的财产,要求解除查封。经查,该房是杜某1年前花11万元从赵某手中购买的,已付房款,但过户手续因赵某未提供房权证,一直未办。


[分歧]


对债务人已出卖给他人但未过户的房屋,法院能否予以查封,存在两种不同意见:第一种观点认为,杜某所提异议不成立,因为房屋产权没有转移,该房仍然属于赵某财产。第二种观点认为,杜某所提异议成立。因为买卖合同有效,杜某已付购房款,且实际占有和管理了该房产,其利益应受到法律保护;赵某应当继续履行合同,将房产过户到杜某名下;法院应当解除查封。


[评析]


笔者同意第二种观点:


1.赵某和杜某房屋买卖合同有效 从物权法第十五条的规定:未办理物权登记的,不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》(一)第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续,但未规定登记生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力”来看,房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则,赵某应当继续履行合同,将房产过户到杜某名下。


2.房屋产权虽未转移,法院也不可执行房屋 (1)债权具有平等性。杜某作为买卖房屋合同的债权人,王某作为借款合同的债权人,二人地位是平等的,都应当受到法律同等的保护,并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利,因此,如果法院为了执行王某诉赵某的生效判决而强制执行房屋,实质上就赋予了王某对该房屋的优先权,这与债权的平等性是相悖的。(2)第三人(买方)已付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,杜某由于房产出卖人赵某的原因(办理总房权证),导致不能提出过户申请,对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。(3)尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已付清全部价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。考虑到买方对办理过户手续客观上没有过错,以及民间对事实物权的认可,故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行,这是为保护已经履行了全部实质义务的买方,维护交易秩序的稳定。(4)杜某基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。杜某从赵某手中购买房屋后,因故未办理产权过户手续,房屋产权未转移,毫无疑问,赵某仍是法律上的房屋所有权人。但是赵某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权,这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人杜某基于其与出卖人赵某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有,享有占有权,这种占有虽非物权,但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能,甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权,对抗来自他人对占有的非法侵害。对占有权的保护在物权法、民法通则中都有所体现。因此,杜某可以基于其合法的占有权对抗王某的请求。(5)“买卖房屋未办理产权变更登记,房屋产权未转移,房屋就可以作为债务人的财产予以执行”,系对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和秩序,法院执法也要体现法律的价值,即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾杜某与赵某之间的购房合同,强制执行杜某正在占有使用中的房屋,必须会侵害杜某的利益,不仅对杜某而言有失公平,也是对稳定的社会秩序的破坏,这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法,是法律所不允许的。


综上,杜某的执行异议成立,应解除对该房屋的查封。


(作者单位:河南省淅川县人民法院)
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关于印发《黄南州草原使用权流转办法》的通知

青海省黄南藏族自治州人民政府


关于印发《黄南州草原使用权流转办法》的通知


黄政〔2005〕38号




各县人民政府,州政府各委、办、局:

《黄南州草原使用权流转办法》业经州人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。



二OO五年六月一日







黄南州草原使用权流转办法



第一条 为规范草原使用权流转行为,完善草原承包责任制,引导牧民合理流转草原使用权,根据《中华人民共和国草原法》、《青海省草原使用权流转办法》和有关法律、法规规定,结合我州实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本州境内依法承包或固定给牧户、全民所有制单位和集体所有制单位经营使用的国有草原及由法律规定属于集体所有的草原。

第三条 草原使用权流转应遵循自愿、有偿、合法以及不改变草原用途的原则,并且有利于生态环境的保护,有利于发展畜牧业生产,有利于草原的保护和建设。

任何组织和个人不得强迫或者阻碍当事人依法进行草原使用权流转。

第四条 草原使用权流转后,草原建设由承包方和第三方协商,明确双方的责权关系,签订合同。发生草原火灾由当事人负责。

第五条 草原使用权能够就近流转的应当就近流转。

牧民承包经营的草原,优先在本社区成员之间流转,在社区内不能实现流转的,可以在本社区以外流转。

第六条 有下列情形之一的,鼓励实施草原使用权流转:

(一)无牲畜或者牲畜较少的;

(二)已不从事畜牧业生产的;

(三)丧失畜牧业生产劳动能力的;

(四)已转入城镇或其它地方而不在当地经常居住的;

(五)因其他原因不能正常使用承包草原的。

第七条 有下列情形的不得流转:

(一)未实行承包的草原不得流转,荒漠区、草原极度退化区、有争议的草原不得流转;

(二)列为“三江源”自然保护区核心区的牧民承包的草场,不得流转。

列为“三江源”自然保护区已享受国家补助承包的草场,按适宜载畜量进行流转,流转时根据“三江源”自然保护区有关规定,合理利用草原,实行以草定畜,划区轮牧,休牧育草。

第八条 草原使用权流转形式:

(一)转让,是指承包方将其承包经营的部分或者全部承包草原及其相应的权利义务让渡给第三者,原承包方与发包方签订的草原承包合同确定的权利义务关系即行终止,由第三方与发包方重新确定承包关系,签订草原承包合同,并向草原使用证发证机关办理权属变更手续,更换证书;

(二)转包、出租,是指承包方将部分或者全部承包草原转给第三方经营,原承包方与发包方的承包关系不变,原承包合同继续有效;

(三)互换,是指承包方之间因草场差异,将牲畜相互调剂放牧,原草原承包合同继续有效;

(四)入股,是指承包方以草原使用权折价入股,与他人联合经营,以入股草原使用权作为分红依据,原草原承包合同继续有效。

(五)符合法律、法规和国家规定的其他形式。

第九条 草原使用权流转的第三方必须具有从事畜牧业生产能力,履行草原保护和建设义务,不得对草原资源掠夺性经营。

第十条 草原使用权进行流转后,第三方需要再次流转的,须经承包方和发包方同意。

第十一条 草原使用权转让中不得以草原使用权作抵押或顶抵债务。

第十二条 草原使用权按下列程序流转:

(一)牧民承包经营的草原在本社区内流转的,由承包方和第三方共同向发包方提出申请,经发包方同意后,方可流转;

(二)牧民承包经营的草原流转给本社区以外的单位和个人的,由承包方和第三方共同向发包方提出申请,经村(牧)民会议2/3以上成员或者2/3以上村(牧)民代表同意;

(三)全民所有制单位使用的草原在本单位内流转的,由承包方和第三方共同向本单位提出申请,经本单位同意,方可流转;

(四)全民所有制单位使用的草原对外进行流转的,由享有草原使用权的单位和第三方共同向农牧行政主管部门提出申请,由县农牧行政主管部门批准。

第十三条 草原使用权流转价款按草原等级双方协商进行确定,对金额较大或较复杂的承包合同进行鉴证。

第十四条 经批准或者发包方同意,草原使用权流转的,承包方与第三方应依法签订草原使用权流转合同,合同主要包括下列条款:

(一) 当事人的姓名(名称)和住所;

(二) 草原面积、四至界限、等级和主要设施;

(三) 流转价款及其支付方式;

(四) 流转形式和期限;

(五) 草原保护和建设责任;

(六) 草原建设成果的补偿和归属;

(七) 违约责任。

州农牧行政主管部门统一印制草原使用权流转合同。

第十五条 承包方与第三方在合同中约定的流转期限,不得超过原草原承包合同的有效期限。

第十六条 承包方应自草原使用权流转合同生效之日起30日内,将合同副本报送乡(镇)人民政府备案。

第十七条 县农牧行政主管部门和乡(镇)人民政府对本行政区域内草原使用权流转情况进行监督检查,组织指导当事人进行草原使用权流转,调解当事人之间发生的纠纷,纠正违反法律、法规和本办法规定的流转行为。

第十八条 县农牧行政主管部门和草原监理部门应当定期对发生流转草原的等级和载畜量进行测定,督促当事人履行草原保护和建设义务,县草原监理部门对草原使用权流转情况予以登记、备案、建档,使草原流转合法、规范、有序。

第十九条 承包方应当对第三方使用流转草原的情况进行监督,第三方破坏草原植被,造成草原等级下降的,承包方有权要求第三方停止侵害或终止合同,也可要求有关行政管理部门依法查处。

第二十条 草原使用权流转发生纠纷的,当事人应本着公平合理、互谅互让的原则协商解决;协商不成的,可以申请乡(镇)人民政府或者县农牧行政主管部门调解,也可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十一条 违反本办法,由县农牧行政主管部门委托县草原监理部门责令改正,可以对当事人按下列规定予以处罚:

(一)未经批准或者未经发包方同意,擅自进行草原使用权流转的,根据《青海省草原使用权流转办法》第二十条第(一)款,对双方当事人每公顷处以50元以上200元以下罚款;

(二)第三方不履行草原保护和建设义务,造成草原等级下降的,根据《青海省草原使用权流转办法》第二十条第(二)款,对第三方每公顷处以100元以上500元以下罚款;

(三)改变草原用途,在流转草原上擅自开矿、采金、挖沙、取土等破坏草原植被的,除责令限期恢复植被外,按实垦公顷数,每公顷处以开垦前3年平均产值10倍的罚款。

有前款第(一)项行为的,流转合同无效,第三方应当将取得的草原使用权归还承包方,由此造成的损失,由双方当事人依法承担。

第二十二条 草原使用权流转当事人违反草原使用权流转合同约定的,依法承担法律责任。

第二十三条 县农牧主管部门可以依据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,委托县草原监理部门实施行政处罚。

第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼;逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十五条 草原使用权流转管理人员,违反有关法律、法规和本办法的规定,有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,由所在单位或有关部门依照有关法规严肃查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十六条 本办法由州农牧局负责解释。

第二十七条 本办法自二00五年七月一日起施行。



财政部关于印发《国际金融组织贷款项目中央项目协调机构项目管理费申请及使用管理暂行办法》的通知

财政部


财政部关于印发《国际金融组织贷款项目中央项目协调机构项目管理费申请及使用管理暂行办法》的通知

财际[2007]50号


教育部、水利部、农业部、卫生部、国家林业局、国务院扶贫办,各省、自治区、直辖市、计划单列市(不含西藏)财政厅(局):
为了进一步规范和加强国际金融组织贷款项目中央项目协调机构项目管理费的使用管理,提高国家财政资金使用效益,根据《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》(财政部令第38号)及中央部门预算管理的有关规定,我部制定了《国际金融组织贷款项目中央项目协调机构项目管理费申请及使用管理暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。


二OO七年七月十三日

国际金融组织贷款项目中央项目协调机构

项目管理费申请及使用管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了进一步规范和加强国际金融组织贷款项目(以下简称贷款项目)中央项目协调机构项目管理费的使用管理,提高国家财政资金使用效益,根据《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》(财政部令第38号)及中央部门预算管理的有关规定,制定本办法。
第二条 中央项目协调机构项目管理费(以下简称项目管理费)的使用管理适用本办法。
第三条 项目管理费,按照中央项目协调机构在贷款项目协调与管理服务中的职能和工作量合理确定并纳入预算管理。
第四条 项目管理费只能用于与贷款项目的协调和管理服务有关的支出,不得用于与项目管理无关的其他支出。项目管理费的使用和管理应按照“依法、节俭、高效、透明”的原则,并接受监督和检查。
第五条 本办法下列用语的含义:
(一)国际金融组织贷款项目,是指经国务院批准由财政部代表国家利用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金、欧洲投资银行等国际金融组织的贷款以及与上述贷款搭配使用的联合融资支持的项目;
(二)中央项目协调机构,是指由财政部会同有关部门依照程序确定、统一负责指导、组织与协调国际金融组织贷款项目实施的服务机构。中央项目协调机构通常为经中央机构编制委员会办公室批准设立的全额、差额预算单位或自收入自支单位;
(三)项目管理费,是指中央项目协调机构为完成其所承担的贷款项目协调管理服务任务所需经费,包括贷款项目准备期间的费用、贷款项目实施期间的费用、贷款项目竣工验收期间的费用、项目后评价及可持续性管理期间的费用;
(四)贷款项目准备期间,指自贷款项目正式纳入由国务院批准的国家利用国际金融组织贷款规划至项目贷款协定生效这一时间段;
(五)贷款项目实施期间,指自项目贷款协定生效至项目专用账户关闭这一时间段;
(六)贷款项目竣工验收期间,指自项目专用账户关闭至项目竣工完成这一时间段;
(七)贷款项目后评价及可持续性管理期间,指项目竣工后开展项目后评价及可持续性管理这一时间段。

第二章 项目管理费的内容

第六条 贷款项目准备期间的项目管理费包括以下内容:
(一)协调、完成国内审批程序所需的贷款项目立项申请建议书、社会影响评价报告、环境影响评价报告、可行性研究报告或资金申请报告等报告的编制、论证、报送、评审工作和相关调研活动所发生的费用;
(二)组织、参与和协调贷款项目前期准备活动,如项目鉴定、准备、预评估、评估、谈判,编写项目实施计划,协助办理项目生效手续,组织项目实施启动工作等所发生的费用。
第七条 贷款项目实施期间的项目管理费包括以下内容:
(一)依据国内有关部门批复的贷款项目可行性研究报告或资金申请报告和我国与国际金融组织签署的贷款协定、项目协定等贷款项目法律文件,以及国际金融组织认可的项目实施计划,推动、协调、监督地方项目单位(子项目单位)执行项目建设任务所发生的费用;
(二)组织、协调、参与贷款项目国内外技术培训考察、年度检查、中期评估与调整活动,以及向财政部等报送有关报告等所发生的费用;
(三)协调国际金融组织及国内有关机构,制订贷款项目管理办法、资金和财务管理办法、技术规程和标准等,并下发各地方项目单位(子项目单位)实施等所发生的费用。
第八条 贷款项目竣工验收期间的项目管理费包括以下内容:
(一)根据贷款项目法律文件中规定的项目“绩效指标”对已完成的各项项目活动进行检查,督促各子项目单位办理竣工验收、竣工决算、项目资产入册和移交手续等所发生的费用;
(二)完成项目竣工报告的编写、上报工作所发生的费用。
第九条 贷款项目后评价及可持续性管理期间的项目管理费包括以下内容:
(一)组织实施贷款项目后期综合效益监测评价、账户关闭后的年度财务决算、项目债务管理,以及接受审计检查等所发生的费用;
(二)组织、协调、指导、实施贷款项目后评价工作所发生的费用;
(三)协调、监测、促进贷款项目可持续性运转和管理所发生的费用。

第三章 项目管理费的申请和批复

第十条 项目管理费纳入中央项目协调机构主管部门的部门预算,作为中央本级项目支出申请预算,并通过主管部门上报。
第十一条 贷款项目经国务院批准纳入国家利用外资规划或者经财政部批准列入年度工作计划后,由财政部会同有关部门 根据项目的实际需要确定中央项目协调机构。
中央项目协调机构负责申请年度项目管理费预算,并从第二年起提交上一年度项目管理费预算的执行情况说明。
第十二条 中央项目协调机构应当根据年度工作任务大纲,依照国家规定的有关支出标准,按照部门预算的有关规定编制并通过主管部门上报项目管理费预算。国家没有规定支出标准的,依照财政部根据实际需要确认的实施方案(含价格条款)编制预算。
第十三条 项目管理费应按程序申请,其支出范围应按机构性质相应确定:
(一)中央项目协调机构为全额预算单位的,申请的项目管理费只能用于项目补助性的开支;
(二)中央项目协调机构为差额预算单位的,申请的项目管理费只能用于基本支出不足的部分和与项目相关的支出;
(三)中央项目协调机构为自收自支单位的,申请的项目管理费只能用于与项目相关的支出。
实行差额或全额预算的中央项目协调机构,所需的项目管理费凡已在基本支出中列报的部分,不得在项目管理费预算中重复列报。
第十四条 中央项目协调机构通过主管部门上报项目管理费预算时,应同时抄报财政部(国际司)。
中央项目协调机构为全额或差额预算单位的,应在抄报给财政部(国际司)的项目管理费预算中,说明其申请的基本支出预算额。
第十五条 财政部根据贷款项目管理的实际需要,结合国家规定的有关开支标准,审核、确定并批复下达中央项目协调机构的项目管理费预算。
第十六条 项目管理费一经批复,不得自行调整。执行过程中如发生贷款项目变更或终止而需调整预算,应严格按照部门预算调整的规定程序报批。
第十七条 项目管理费使用情况应在部门决算报表中单独列示,并抄报财政部(国际司)。

第四章 项目管理费的使用

第十八条 项目管理费各项支出均应执行国家规定的有关支出标准或经财政部确认的实施方案(含价格条款)。项目管理费的支付管理,应当按照财政国库管理制度有关规定执行。
第十九条 项目管理费可以用于以下支出:
(一)办公费:中央项目协调机构为维持日常办公需要而发生的水费、电费、办公设备维修(护)费等支出;
(二)会议费;
(三)培训费;
(四)差旅费:国内差旅费以及出国人员的住宿、旅费、伙食补助费、杂费等支出;
(五)交通费:各类交通工具租用费、燃料费、维修费、过桥过路费、保险费等支出;
(六)邮电通讯费;
(七)劳务费:支付给单位和个人的劳务费用,如项目统一招标代理费、以及临时聘用人员劳务费、翻译费、评审费、评标费、稿费等支出;
(八)咨询费;
(九)印刷费;
(十)租赁费:反映租赁办公用房、宿舍、专用通讯网及其他设备等方面的费用;
(十一)取暖和物业管理费:办公用房发生的取暖和管理费用;
(十二)招待费;
(十三)办公设备购置费:购置办公家具和办公设备的支出;
(十四)与贷款项目协调管理服务直接相关的银行手续费、海关监管费等费用。
第二十条 项目管理费列入部门预算的,不得再从贷款项目投资或其它渠道提取或开支项目管理费。
第二十一条 项目管理费年度结余资金的处理,应当按照财政部关于财政拨款结余资金管理的有关规定执行。

第五章 项目管理费使用的监督和管理

第二十二条 中央项目协调机构应当建立健全内部监督、检查制度,严格执行国家各项财经法律、法规和本办法的规定,项目管理费应当专款专用,不得截留、挤占和挪用。
第二十三条 中央项目协调机构应当接受财政部、审计署及主管部门对项目管理费使用情况的监督检查,并采取有效措施,及时解决和纠正管理费使用管理中存在的问题。
第二十四条 财政部对项目管理费的执行情况实行绩效考评制度,具体绩效考评办法另行制定。

第六章 附 则

第二十五条 各省、自治区、直辖市及计划单列市可以参照本办法并结合当地实际情况制定本省、自治区、直辖市及计划单列市项目执行机构和协调机构的专项业务经费管理办法。
第二十六条 本办法自2007年7月13日起执行。《国际金融组织贷款项目管理费收取和使用办法(试行)》(财世字[1998]90号)同时废止。此前已发布的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。