房屋买卖合同之合同效力与物权效力区分/蒋汉国

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 22:14:29   浏览:8325   来源:法律资料网
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  一、基本案情

  周某在县城建有房屋一栋,2008年7月办理了产权登记手续。次年,周某因生意亏损,欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈,周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天,李某支付了购房款50万元给周某,周某将房屋产权手续交给了李某,双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日,周某外出务工,双方失去联系,后李某亦外出务工,买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节,周某回家过节,此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值,即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续,将该房以90万元的价格出售给陈某,并办理了房屋过户登记手续。2001年底,李某外出务工回家,找到周某要求其办理房屋过户手续,周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某,但李某不允,只要房屋,双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

  二、分歧

  法院在审理过程中,出现两种不同处理意见。第一种意见认为,李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效,应继续履行,讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某,并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实,具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人,将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

  第二种意见认为,虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续,实现了物权转移登记,陈某取得了房屋的合法物权。因此,李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的,无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》,由周某退还购房款给李某,并按违约责任赔偿李某的经济损失。

  三、评析:笔者同意上述第二种意见,其理由是:

  本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,李某已实际支付了大部分购房款,为什么还不能取得房屋所有权?这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”从该法条可看出,不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此,我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义,意思主义是例外。

  何为债权形式主义?这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种,基于法律行为的物权变动如何进行,各国物权立法上有三种模式,即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力,亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据,既不需要另有物权行为,也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外,还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合,其核心是:物权的变动,只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可,不需另有物权的合意。由此,债权形式主义引起 物权变动的要点有二:一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提;二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之,有效的债权(合同)行为是物权变动的前提和原因,而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案,李某与周某签订的《房屋买卖合同》,仅是转移不动产物权的意思表示,而不动产登记则是转移物权意思表示的形式,只有二者结合才完成了物权行为。

  由上可看出,合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动,但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系,主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为,也就是前述所说的前提,而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”,其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记,其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

  因此,有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等,亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形,就可以发生效力,属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意,产生的是债权债务关系,并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,但因没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,李某不能取得物权。相反,陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同,并办理了产权转移手续,房屋所有权发生了转移,陈某取得了物权。所以,在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

  (作者单位:湖南省道县人民法院)
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最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知

最高人民法院


最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知

法〔2011〕42号


各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:
根据工作需要,对2008年2月4日制发的《民事案件案由规定》(以下简称2008年《民事案件案由规定》)进行了修改,自2011年4 月1日起施行。现将修改后的《民事案件案由规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
2008年《民事案件案由规定》发布施行以来,在方便当事人进行民事诉讼,规范人民法院民事立案、审判和司法统计工作等方面,发挥了重要作用。近三年来,随着农村土地承包经营纠纷调解仲裁法、人民调解法、保险法、专利法等法律的制定或修订,审判实践中出现了许多新类型民事案件,需要对2008年《民事案件案由规定》进行补充和完善。特别是侵权责任法已于2010年7月1日起施行,迫切需要增补侵权责任纠纷案由。经深入调查研究,广泛征求意见,最高人民法院对2008年《民事案件案由规定》进行了修改。现就各级人民法院适用修改后的《民事案件案由规定》的有关问题通知如下:
一、要认真学习掌握修改后的《民事案件案由规定》,高度重视民事案件案由在民事审判规范化建设中的重要作用
民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分,反映案件所涉及的民事法律关系的性质,是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括,是人民法院进行民事案件管理的重要手段。建立科学、完善的民事案件案由体系,有利于方便当事人进行民事诉讼,有利于对受理案件进行分类管理,有利于确定各民事审判业务庭的管辖分工,有利于提高民事案件司法统计的准确性和科学性,从而更好地为创新和加强民事审判管理、为人民法院司法决策服务。
二、关于民事案件案由编排体系的几个问题
1、关于案由的确定标准。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。鉴于具体案件中当事人的诉讼请求、争议的焦点可能有多个,争议的标的也可能是多个,为保证案由的高度概括和简洁明了,修改后的《民事案件案由规定》仍沿用2008年《民事案件案由规定》关于案由的确定标准,即对民事案件案由的表述方式原则上确定为“法律关系性质”加“纠纷”,一般不再包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。但是,考虑到当事人诉争的民事法律关系的性质具有复杂性,为了更准确地体现诉争的民事法律关系和便于司法统计,修改后的《民事案件案由规定》在坚持以法律关系性质作为案由的确定标准的同时,对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定,对少部分案由也包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。
对包括民事诉讼法规定的适用特别程序案件案由在内的特殊程序民事案件案由,根据当事人的诉讼请求直接表述。
2、关于案由的体系编排。修改后的《民事案件案由规定》以民法理论对民事法律关系的分类为基础,以法律关系的内容即民事权利类型来编排体系,结合现行立法及审判实践,在2008年《民事案件案由规定》关于案由的编排体系划分的基础上,将侵权责任纠纷案由提升为第一级案由,将案由的编排体系重新划分为人格权纠纷,婚姻家庭继承纠纷,物权纠纷,合同、无因管理、不当得利纠纷,劳动争议与人事争议,知识产权与竞争纠纷,海事海商纠纷,与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷,侵权责任纠纷,适用特殊程序案件案由,共十大部分,作为第一级案由。
在第一级案由项下,细分为四十三类案由,作为第二级案由(以大写数字表示);在第二级案由项下列出了424种案由,作为第三级案由(以阿拉伯数字表示),第三级案由是司法实践中最常见和广泛使用的案由。基于审判工作指导、调研和司法统计的需要,在部分第三级案由项下又列出了一些第四级案由(以阿拉伯数字加()表示)。基于民事法律关系的复杂性,不可能穷尽所有第四级案由,目前所列只是一些典型的、常见的,或者为了司法统计需要而设立的案由。
3、关于侵权责任纠纷案由的编排。此次修改将侵权责任纠纷案由提升为第一级案由。按照侵权责任法的相关规定,在其项下增补相关的侵权责任纠纷案由。首先,按照侵权责任法相关规定,列出了该法规定的各种具体侵权责任纠纷案由。其次,协调好侵权责任纠纷案由与其他第一级案由之间的关系。根据侵权责任法相关规定,侵权责任法的保护对象为民事权益,包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。这些民事权益,分别包含在人格权、婚姻家庭继承权、物权、知识产权等民商事权益之中,而这些民事权益纠纷往往既包括权属确认纠纷也包括侵权责任纠纷,这就为科学合理编排民事案件案由增加了难度。为了保持整个案由体系的完整性和稳定性,尽可能避免重复交叉,此次修改将这些民事权益侵权责任纠纷案由仍旧保留在各第一级案由之中,只是将侵权责任法新规定的有关案由列在第一级案由“侵权责任纠纷”案由项下,并将一些实践中常见的、其他第一级案由不便列出的侵权责任纠纷案由也列在第一级案由“侵权责任纠纷”项下,并从“兜底”考虑,列在其他八个民事权益纠纷类型之后,作为第九部分。
4、关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。修改后的《民事案件案由规定》仍然沿用2008年《民事案件案由规定》关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时,按照物权变动原因与结果相区分的原则,对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,应适用债权纠纷部分的案由,如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷,则应适用物权纠纷部分的案由,如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质,查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系,以正确确定案由。
5、关于第二部分“物权纠纷”项下“物权保护纠纷”案由与“所有权纠纷”、“用益物权纠纷”、“担保物权纠纷”案由的协调问题。“所有权纠纷”、“用益物权纠纷”、“担保物权纠纷”案由既包括以上三种类型的物权确认纠纷案由,也包括以上三种类型的侵害物权纠纷案由。物权法第三章“物权的保护”所规定的物权请求权或者债权请求权保护方法,即“物权保护纠纷”,在修改后的《民事案件案由规定》规定的每个物权类型(第三级案由)项下可能部分或者全部适用,多数可以作为第四级案由规定,但为避免使整个案由体系冗长繁杂,在各第三级案由下并未一一列出。在涉及侵害物权纠纷案由确定时,如果当事人的诉讼请求只涉及“物权保护纠纷”项下的一种物权请求权或者债权请求权,则可以适用“物权保护纠纷”项下的六种第四级案由;如果当事人的诉讼请求涉及“物权保护纠纷”项下的两种或者两种以上物权请求权或者债权请求权,则应按照所保护的权利种类,分别适用所有权、用益物权、担保物权项下的第三级案由(各种物权类型纠纷)。
6、关于第九部分“侵权责任纠纷”项下案由与“人格权纠纷”、“物权纠纷”、“知识产权与竞争纠纷”等其他部分项下案由的协调问题。在确定侵权责任纠纷具体案由时,应当先适用第九部分“侵权责任纠纷”项下根据侵权责任法相关规定列出的具体案由。没有相应案由的,再适用“人格权纠纷”、 “物权纠纷”、“知识产权与竞争纠纷” 等其他部分项下的案由。如机动车交通事故可能造成人身损害和财产损害,确定案由时,应当适用第九部分“侵权责任纠纷”项下“机动车交通事故责任纠纷”案由,而不应适用第一部分“人格权纠纷”项下的“生命权、健康权、身体权纠纷”案由,也不应适用第三部分“物权纠纷”项下的“财产损害赔偿纠纷”案由。
三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题
1、第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质,首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由;第四级案由没有规定的,适用相应的第三级案由;第三级案由中没有规定的,适用相应的第二级案由;第二级案由没有规定的,适用相应的第一级案由。地方各级人民法院对审判实践中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型,可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选,及时细化、补充相关案由。
2、各级人民法院要正确认识民事案件案由的性质与功能,不得将修改后的《民事案件案由规定》等同于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的受理条件,不得以当事人的诉请在修改后的《民事案件案由规定》中没有相应案由可以适用为由,裁定不予受理或者驳回起诉,影响当事人行使诉权。
3、同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。
4、在请求权竞合的情形下,人民法院应当按照当事人自主选择行使的请求权,根据当事人诉争的法律关系的性质,确定相应的案由。
5、当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由。
6、当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的,人民法院应当相应变更案件案由。
7、对于案由名称中出现顿号(即“、”)的部分案由,应当根据具体案情,确定相应的案由,不应直接将该案由全部引用。如“生命权、健康权、身体权纠纷”案由,应根据侵害的具体人格权益来确定相应的案由;如“海上、通海水域货物运输合同纠纷”案由,应当根据纠纷发生的具体水域来确定相应的案由;如“擅自使用知名商品特有名称、包装、装潢纠纷”案由,应当根据具体侵害对象来确定相应的案由。
修改后的《民事案件案由规定》适用过程中有何情况和问题,应当及时报告最高人民法院。


二○一一年二月十八日

汕头市城市低收入家庭认定办法

广东省汕头市人民政府


第114号


《汕头市城市低收入家庭认定办法》已经2010年3月31日汕头市人民政府十二届第五十六次常务会议审议通过,现予公布,自2010年6月1日起施行。
  
     



 市 长

            二○一○年四月七日



汕头市城市低收入家庭认定办法

第一条 为规范城市低收入家庭的认定管理,促进解决低收入家庭的住房救助、医疗救助、教育救助等社会救助事业的发展,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条  本市行政区域内城市低收入家庭的认定管理适用本办法。
第三条 凡家庭成员均具有本市户籍的城市居民家庭,可以在申请住房救助、医疗救助、教育救助等社会救助时,申请认定为城市低收入家庭。
前款所称的家庭成员是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。
第四条 城市低收入家庭的认定管理遵循公正、公平、公开的原则。
第五条 市民政部门负责本市城市低收入家庭的认定管理工作,组织实施本办法;区(县)民政部门以及街道办事处、镇人民政府负责本辖区内城市低收入家庭认定的具体管理和审批工作;社区居民委员会可以根据街道办事处、镇人民政府的委托,承担城市低收入家庭认定的日常服务工作。
发展和改革、财政、住房和城乡建设、房管、物价、统计、公安、人力资源和社会保障、税务、工商行政管理等部门以及金融机构、工会组织等单位,按照各自职责,共同做好城市低收入家庭认定工作。
第六条 各级人民政府应当采取措施,加强城市低收入家庭认定工作机构建设,配备必要的工作人员并提供经费保障。
街道办事处、镇人民政府应当采取调配、招用等形式,配备必要的工作人员。
第七条 金平区、龙湖区、濠江区的城市低收入家庭认定标准,由市民政部门会同同级财政、统计、物价、住房和城乡建设、房管、人力资源和社会保障等部门拟定,报市人民政府批准后执行;澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县的城市低收入家庭认定标准,由区(县)民政部门会同同级财政、统计、物价、住房和城乡建设、房管、人力资源和社会保障等部门拟定,报本级人民政府批准并报市人民政府备案后执行。
第八条 制定城市低收入家庭认定标准,应当遵循适应当地经济和社会发展水平、满足城市居民基本生活需求的原则,结合不同救助项目需求和家庭支付能力,统筹考虑居民人均可支配收入、居民最低生活保障标准、最低工资标准、住房保障和其他社会救助等因素。
制定现行的城市低收入家庭认定标准,可以按照当地居民最低生活保障标准的1.5倍左右作为参考。
第九条 城市低收入家庭认定标准实行动态管理,由市人民政府和区(县)人民政府每年向社会公布一次。
第十条  城市低收入家庭的收入核定主要包括家庭收入和家庭财产两方面。
前款所称的家庭收入,是指自提出城市低收入家庭认定申请当月的前6个月内,家庭成员拥有的全部可支配收入,包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等;所称的家庭财产,是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等。
第十一条 家庭成员依法获得的以下收入不计入家庭收入:
(一)优抚对象抚恤金、补助金、立功荣誉金和护理费;
(二)城市义务兵家庭优待金;
(三)计划生育奖励与扶助金;
(四)见义勇为奖励金;
(五)市级以上劳动模范离退休后享受的荣誉津贴;
(六)政府和社会给予的教育奖学金、助学金、寄宿生生活补助费;
(七)政府和社会给予的医疗救助金;
(八)工伤保险待遇以及社会保险经办机构发给的非因工死亡人员的丧葬费;
(九)市、区(县)人民政府确定不计入的其他收入。
第十二条 享受居民最低生活保障的城市居民家庭可以直接认定为城市低收入家庭,不再重复进行家庭收入核定。
第十三条 申请认定城市低收入家庭的,应当以家庭为单位向街道办事处或者镇人民政府提出书面申请,并如实提供家庭成员、家庭收入、家庭财产等家庭状况的材料。
第十四条 街道办事处或者镇人民政府对申请人提出的城市低收入家庭认定申请,应当根据下列情况分别作出处理:
(一)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许申请人当场更正;
(二)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;
(三)申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理申请。
第十五条 街道办事处或者镇人民政府应当自受理城市低收入家庭认定申请之日起15日内,对申请人的有关家庭状况进行调查核实并张榜公示至少7日,形成初步审查意见后连同有关材料报送区(县)民政部门。
第十六条 区(县)民政部门应当自收到街道办事处或者镇人民政府上报的初审意见之日起7日内,对城市低收入家庭认定申请进行审查,符合城市低收入家庭认定标准的,作出认定为城市低收入家庭的书面决定并出具家庭收入核定证明;不符合标准的,作出不予认定的书面决定并说明理由,通过街道办事处或者镇人民政府告知申请人。
城市低收入家庭的家庭成员、家庭收入、家庭财产等家庭状况发生变化的,区(县)民政部门应当重新出具家庭收入核定证明;不再符合城市低收入家庭认定标准的,应当及时书面告知有关社会救助管理部门、住房保障实施机构。
第十七条 对城市低收入家庭认定申请人的有关家庭状况进行调查核实,应当采取入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式。申请人及有关单位和个人应当积极配合,如实提供有关情况。
第十八条 经城市低收入家庭认定申请人授权,区(县)民政部门以及街道办事处或者镇人民政府,可以对申请人家庭成员的收入和财产状况进行查询。公安、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、房管、金融、工商、税务、公积金等部门和机构应当予以配合。
第十九条 城市低收入家庭应当向所在地街道办事处或者镇人民政府每年申报一次家庭成员、家庭收入、家庭财产等家庭状况。
街道办事处或者镇人民政府应当对申报的家庭状况进行核实,并将申报的家庭状况及核实结果及时报送区(县)民政部门审查。
第二十条 区(县)民政部门以及街道办事处或者镇人民政府应当设立举报箱或者举报电话,接受群众和社会监督。
第二十一条 区(县)民政部门应当为每户城市低收入家庭建立收入审核档案,并将其家庭状况发生的变化和享受的专项社会救助等情况及时记入档案。
第二十二条 各级人民政府应当逐步建立健全城市低收入家庭收入审核管理信息系统,有效利用公安、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、房管、金融、工商、税务、住房公积金等政府部门及有关机构的数据,实现信息共享,方便信息比对和核查,建立科学、高效的收入审核管理信息平台。
第二十三条 城市居民家庭以欺骗、贿赂等不正当手段取得城市低收入家庭资格的,由区(县)民政部门予以撤销和取消已出具的家庭收入核定证明,并告知有关单位记入人民银行个人信用信息基础数据库及有关部门建立的诚信体系数据库。
第二十四条 单位和个人不如实提供城市低收入家庭认定申请人的有关家庭状况的,由区(县)民政部门提请有关部门依法予以处理。
第二十五条 从事城市低收入家庭认定管理工作的人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 本市农村地区的低收入家庭认定管理工作参照本办法执行。
第二十七条 本办法自2010年6月1日起施行。区(县)人民政府可以根据本办法制定实施细则。