作者权体系和版权体系两种截然不同的著作权保护模式对作品属性理解的巨大差异，使作者权体系国家首先将作品视为作者人格的延伸和精神的体现，而财产权体系国家则将作品首先视为一种财产。我国著作权法通说将作者的权利分为著作人格权和著作财产权，但是在互联网环境和知识经济社会环境下，著作人格权和著作财产权的区分却显得捉襟见肘，将著作人格权与著作权分割的呼声也越来越大。卡多佐认为某些法律概念现有之形式完全归功于历史，否则便无法理解。 著作权法上作品的属性不是概念的逻辑推理的结果，也不是作者权体系宣称的自然秩序或哲学立场决定的，而是历史进程决定的。本文旨在从历史的视角探寻作品的本质属性。

　　一、出版商的利益是作者权体系和版权体系著作权法共同的历史基础

　　直到19世纪50年代前后，现代知识产权法才作为独立的法律部门出现。在此之前存在着许多竞争性的保护方法，因此该法律有许多潜在的方向可供选择。 谷登堡的印刷术发明之后，欧洲出版业开始发展起来，当时印刷成本昂贵，印刷商通过出售图书收回支出的费用是一个充满偶然性的漫长过程，印刷商为防止其他重印同类书籍的印刷商的竞争，要求对他们的投资加以保护，这就是他们获得印刷特权。当时英国通过给予印刷工会的成员和其他商人出版书籍的特权保护出版者的利益 ，法国在十八世纪初仍然是利用特权制度保护印刷商的利益。　印刷术催生了出版产业的发展，对作品的最初保护方式都是源于出版商对其商业利益的追求。也就是说，作品已经实际地在出版业中成为产业要素，必须在这些要素上界定产权。因此，著作权发端之初并不是以现在著作权上的作者为保护目标，而是以出版商的利益为核心的。

　　在特许权利走向尽头时，出版商开始将自己的利益隐藏在作者利益背后。在英国，出版商不再声称自己利润受损，而是将作者与读者的利益推向前台。从1706年开始，出版商们就向议会提出请愿书，声称若不能保障其获得一种易于实施的财产权的话，作者就不会再撰写新作品。经过三年的密集立法游说，世界上第一部著作权法终于诞生，这就是《安妮法》。 而在法国，承认作者权利的过程是源于十八世纪初出现的不享有特权或者很少特权的各省书商联合向享有特权的巴黎的印刷商和书商在国王参政院提起了诉讼，巴黎的书商们在诉讼中辩解他们的权利不仅是以皇家特权为基础，而且以得到作者的原稿为依据，他们坚持认为作品属于作者，作者则将这种作品的所有权及其所有属性全部转让给书商。　作者与作品的连接是由于作者而产生了作品，但是作者与作品上的经济利益在法律上的连接却是出版产业需要寻求一个确保出版产业的利益得到长久的、稳定的保护而产生的。法国著作权法的历史基础，与英国著作权法明显相似。正如英国那样，著作权在法国也是随着王室垄断与国家文字审查制度的瓦解而出现的。 作者的利益被反映到著作权法上时，为了能够减少交易成本，作者成为著作权的一般归属。

　　二、作者权体系和版权体系寻求不同著作权保护的合理性基础

　　作者被出版商推到著作权的前台，基于文化传统的差别，著作权的保护出现了版权体系和作者权体系两种不同的模式。普通法国家的著作权是用“版权”（copyright）一次来表示的，它涉及到通过复制对作品的利用。在大陆法国家这个问题的个人观念明显占上风，人们创造了作者权一词，它涉及权利的主体，即创作者，并在整体上涉及公认后者享有的法律特权。 这两种不同的模式的差别来源于两个体系寻求的著作权保护的合理性基础的差别。

　　（一）作者权体系寻求的著作权保护合理性基础

　　18世纪末法国大革命前夕，作者权体系从自然法的财产权利的朴素劳动价值观念转变为“天赋人权”的资产阶级革命的权利诉求。　在哲学领域当时盛行的先验唯心主义“把巨大的强力和力量归于人的智力把人类思想变成‘宇宙的唯一支柱’”，代表性的是康德在 1785 年发表了“论假冒书籍的非正义性”一文，认为作品是作者个人禀赋的实现，作者权利是内在的人格权利。还有一个历史事实不容忽视：19 世纪正是法国的浪漫主义文学运动高涨的时期。 因此，当时被选择为作者权体系著作权法合理性基础的哲学和美学都强调以人为核心，认为著作权的对象是智力作品，这一作品是作者人格的外露，是作者通过创作活动使自己具有个性特点的一种思想反映。 作者权体系的著作权理论构架模式的一个显著特点是关注著作权保护对象的智力劳动或者创造性劳动。智力劳动成了作者权体系著作权与其保护对象的枢纽。这种关注下假定作者是具有某种天生的、自由意志的承受者，其在某种程度上是先于社会或者先于法律的，该法律所保护和促进的正是这种意志或者智力劳动。 与之相适应的是作者权体系对著作权法上的作品要求创造性。德国《著作权法》第2条对著作作了如此规定：“本法所称之著作，仅指人格的、精神的创作。”据此德国在理论及实务上推论出“创作高度”之要件。即创作必须是作者运用创造力从事的智力创造活动，而非单凭技巧的劳动和一般的智力活动。而创作高度要求著作需体现著作人之“个性”，或称个人特征，方能受到保护。 创造性的引入，并非是作品本身之自然属性，而是作者权体系发展进路中为论证作品是作者人格之外化的作品观念而设。

　　（二）版权体系寻求的著作权保护合理性基础

　　版权体系国家的著作权之起点明显区别于作者权体系。1690 年洛克在《政府论》中提出的劳动财产权理论，恰逢其时地为著作权提供了哲学基础。创作是智力劳动，作品是智力劳动的成果，作品理所当然地像其他劳动成果一样可以成为财产权的对象，但并不比其他财产更高贵。 版权体系将劳动作为作品受到法律保护的起点，是以商人为本位的保护模式。在这一模式下，是否构成著作权法上的作品关键在于是否付出了劳动，旨在保护一些技术组织活动所产生的经济权利，而这些活动本质上并不是自然人所固有的智力创作行为。版权体系的著作权保护设计公认的个人权利的范围较窄，而保护的客体的范围较宽。 因此，版权体系并无邻接权之概念，而版权体系的作者不仅有自然人，还有雇佣作品中的雇主等非自然人。在知识产权法从前现代法向现代法转变的过程中，注意力从被保护对象所体现的劳动那里转移到了其自身权利的客体上。即不再把注意力集中于比如说一本书上的劳动，而是更多地关心作为一个封闭和统一实体的客体，关心图书对于读者大众、经济等等的作用。 因此，当19世纪欧洲用自然权利作为其理论基础时，美国等版权体系国家则借助于功利主义，特别是消费者福利作为确定某一规则是否可取的标准。

　　在功利主义的引导下，版权体系对著作权法上作品的理解也开始发生变化。首先是认为作品在本质上是一种表达，是将思想、感情传达于外的形式。 著作权法保护的是作品，是表达，不保护思想。通过思想与表达二分法为平衡公众接近信息的需要和报偿、鼓励作者创作的需要，提供了一个基础。 其次，作品的独创性标准动态变化。美国著作权判例中最早明确提出独创性的是Bleistein v. Donaldson Lithographing Co.案 ，该判例确立了极低的独创性标准，指出作者创作的任何作品必然都体现了作者的个性，而智力活动创造、凭技巧从事的活动、甚至体力劳动都可以使活动主体在客体上打上自己的烙印，都能够使客体或多或少的反映出主体的个性，这就意味着只要是个人创作出来的而不是通过机械程序生产出来的就满足独创性标准，而不能用美学上的作品艺术标准来评判作品是否具有独创性。 从劳动财产权为基础的著作权在向功利主义转换过程中标志性的案件是Feist Publications,Inc. v. Rural Telephone Service Co.案。 该判例指出要获得著作权保护的作品必须具有创造性，独创性不仅是独立创作，还至少具有某种最低限度的创造性，并且创造性是著作权法独创性要求的构成部分。Feist案反映了美国判断独创性标准从关注作品创作过程到既关注创作过程又关注创作成果。　独创性标准的提高实际上反映了功利主义在美国著作权法中的指导作用，在规则设计中关注著作权法的公共政策作用。著作权法根本上是调整人与人的关系的，而不是人与作品之间的关系。　独创性标准的变迁体现了著作权法从关注投资和劳动向关注后续作者的创作以及社会公众的文化福利的转变。

　　三、著作权法上作品人格权属性遭遇挑战

　　（一）作者权体系依赖的著作权合理性基础发生动摇

　　哥伦比亚大学法学院教授简.金斯伯格（Jane Ginsberg）在一项开拓性研究中标明的，法国出现以作者为中心的著作权，是在整个19世纪中逐渐形成的，在此之前，法国的法院通常要衡量著作权使用人的需求与著作权所有人的利益。 作者权体系与版权体系在著作权保护之初的动机是相同的，只是在寻求著作权保护合理性的路径上受到不同文化的影响而走向了不同的模式。19 世纪的哲学观与美学观偶然地被作者权体系选择，成为著作权合理性的基础。这种对作品的诠释出于历史的偶然，而非逻辑的必然。美学上的作品观已经从浪漫主义美学走向了符号美学，作品被诠释为纯粹的符号形式 。作品观已经走向了海德格尔的作品真理的自行设置，即艺术作品中存在者之真理已经自行设置入作品中了，作品通过艺术家而释放出来，达到它的纯粹自立，艺术家与作品相比是无关紧要的，他就像一条为了作品的产生而在创作中自我消亡的通道。　浪漫主义作品观既是偶然被选择进入著作权，当该作品观已经脱离了美学当前发展轨迹时，就不应当再将著作权法拘束在浪漫主义作品观下，作品应当从与作者的人格联系中释放出来。作品已经不再是作者人格的外化，而是具有了独立的价值，这种价值是外在于作者而独立存在的，其本质属性也应当回归到其财产利益的轨道上。著作权是知识与资本结合的产物，知识与资本的结合形成了出版产业，为了产业利益得到存续，作者的利益附属于产业利益。作者为出版产业提供了原料作品，也充当着权利的起点。 作者的加入是为了产业的存续，而不是为了保护作者的人格利益。因此，作品的属性是由著作权产生的使命决定的，即保护出版产业这种财产利益，作品的财产属性一目了然。

　　（二）邻接权对作品人格权属性提出现实质疑

　　邻接权的出现更是直接击中了作品本质属性这个要害。根据著作权理论的通说，邻接权是作品的传播者对其传播行为的成果所享有的支配权，外延上主要包括表演者对其表演的支配权、录音制作者对其录音制品的支配权，以及广播组织对其节目的支配权。 邻接权是作者权体系特有的概念，版权体系对录音制品等作者权体系中邻接权保护的对象通通纳入到著作权的调整范围中。“‘邻接权’一词在法律上不受青睐，故其内容始终含糊不清；但因约定俗成的关系，它最终为人们所接受。” 邻接权的产生并不是基于法理的逻辑推理，而是数字点播机等新技术的发展形成了新的录音录像、广播产业，这些产业的迅速发展要求著作权对其利益进行保护。《保护表演者、音像制品制作者和广播组织罗马公约》确认了国际上对邻接权的保护，该条约是由国际劳工组织与世界知识产权组织及联合国教育、科学及文化组织共同发起制定的。1959年国际劳工局出版的报告显示机械表演使表演者大量失业 ，对表演者的保护是国际劳工组织的重要诉求。

　　在应对新技术对相关产业的影响上，功利主义的版权体系国家由于关注的并不是作者或者作品本身，而是著作权是否为确保信息和娱乐产品的生产与传播所必需 ，因此基于新技术带来的相关的产业利益一并用著作权调整。而作者权体系认为作品反映了作者的人格，需有血有肉之人才能成为作者，同时要获得著作权保护的作品必须真正是创造性的，显示出“作者人格的印记”，因此拒绝对录音制品等用著作权进行保护。但是，作者权体系国家毕竟需要培育他们自己国内的唱片业与广播事业，并且向给予他们某种知识产权的保护即邻接权。邻接权观念的演变过程是缓慢形成的，最初提出这项原理是为了填补由严苛的作者权理论所造成的空隙，但后来却成为保护主义故意编织的一个谎言。　版权体系将作品的属性定位为财产，并基于这种财产权的属性对作品的独创性标准相对较低，在面对新技术时，法律游刃有余。

　　作者权体系将作品属性定位为人格权，并且据此提出较高的独创性标准，在面对新技术时，若直接承认表演、录音制品、广播节目的具有独创性，能够获得著作权保护，就会导致作者不仅可以是自然人，也可以是法人或者其他组织，这与作者权体系的著作权为文化观念和理论体系相冲突，于是以表演、录音制品、广播节目不具有独创性为理由不受著作权法保护，而是另起炉灶，在著作权之外创建了一套邻接权保护相关产业利益的体系。实际上，邻接权不具有独创性的理论也是说不通的。且不论版权体系中承认表演、录音制品、广播节目中都含有选择与取舍的成分符合作品要件并且以著作权对其进行保护，这对作者权体系认为这类作品不具有独创性提出了现实的质疑。更不应忽视的是，著作权与邻接权的区分并非逻辑的产物，主要是历史的结晶 。实际上，表演并不是对作品的机械再现，而是对作品的一种诠释，对作品的解读不同，表演者的表演也会不同，所以才会有京剧的看熟不看生之说。而录音制品和广播节目实际也包含着编排的不同带来的一定的选择和取舍，有一定的独创性。因此，否定表演、录音制品、广播节目的独创性是牵强的，是作者权体系坚守浪漫主义作品观影响下的著作权相关理论而造成的，这种区分的结果是在著作权之外另设邻接权来保护唱片产业和广播产业基于作品的产业利益，作者权体系的作品观在面对新技术的发展时捉襟见肘。

　　四、著作权法上作品本质属性是财产

　　知识产权的本性是财产权，人格权之渗入纯系偶然。 作品作为著作权的对象，其本质也是财产属性，人格权属性之说并不是作品自身的规律得来的，而是历史发展进程中受到浪漫主义作品观和法国大革命中激荡的天赋人权思想的影响得来的。大革命早已尘埃落定，浪漫主义作品观也已经从受到学者的固守到受到学者的哀婉 ，20世纪后现代主义下强调作者与文本分离，罗兰•巴特在1968年发表的《作者之死》一文给作者的中心地位以颠覆性的打击，从而使读者和文本的重要意义得到重视，提出只有作者的主宰地位被颠覆，读者才可能获得完全自由。作者与作品的分离无论是在文学理论上还是在事实上都已不容置疑。若还坚守浪漫主义作品观下的作品之人格属性的本质就是不顾客观事实了。坚守作品的人格属性本身价值上也存在这难以自洽的悖论，即表达是独立于思想而存在的，并且思想是不属于著作权保护的范围，却又基于作品反映作者人格的观念将著作权的保护扩张到了思想上。作品的本质属性是财产权，即便是作者权体系中的署名权、保护作品完整权、修改权等人格权在本质上也是财产属性的，由于各国著作权法通常将署名人设置为法律默认的最初著作权人，因此作者的署名可以对社会形成权利外观，以有效保护作者的财产权利。保护作品完整权和修改权亦是通过赋予作者对其作品的完整的控制权利，来促使他人使用作品时征得作者的同意并支付相应的报酬，实际上包含了作者的经济权利。邻接权的出现更是反映了作者权体系固守作品人格属性带来的著作权应对新技术上的不足与弊端。以庞德为代表的社会法学派认为法律是一种调解利益的社会工程，法律的作用就是承认、确定、实现和保障各种利益。 著作权法也不例外，其制度设计亦是为了分配以作品为连接点产生的各种利益。而“法的模式是选择的结果，它只能选择自己能够解决的问题和能够实现的手段来塑造自我。”　要促进著作权制度的发展和完善，作者权体系要厘清其当前模式是文化选择的结果，要应对层出不穷的新技术，有必要将作品从作者人格的枷锁中释放出来，回归其调整社会利益的财产本质上，而不是去调整法律无法触及的作者的精神领域中。至于作者由于和作品的紧密联系而享有的人格性的权利，并非不保护，但不是在著作权的框架下保护，传统民法中的人格权以及善良风俗的民法原则就足以保护，无需在著作权中再设著作人格权这般大费周章。


　　（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
律师精解“离婚房产分割”纠纷

张生贵 北京天依律师事务所

【要点提示】
离婚案件中，除了孩子抚养问题，离异者最关注的就是房产的分割。由于房产价值大，在婚姻财产中所占的比重大，因此，在相当数量的离婚案件中，因为夫妻双方就房屋分割不能达成统一意见，当事人之间争议较大，且双方证据意示不强，导致处理上存在一定难度。
【律师提示】
司法实务中对婚姻财产分割按照“先析产后分割”的程序处理，析产主要解决的是划分“婚姻关系存续期间夫妻共同财产”与“婚前个人财产”、“家庭成员共同共有财产”。现行婚姻法对夫妻财产规定有“婚后共同财产制”、“夫妻约定财产制”、“特有财产制”三种；婚姻法规定以“婚后共同财产制”为原则，以“夫妻约定财产制”和“特有财产制”为补充。“家庭成员共同共有财产”主要是指夫妻婚姻与其他家庭成员一居生活，家庭各成员共同购置的财产，由全体家庭成员共同享有权属。析产划分的主要原则，一看财产来源，二看对财产的贡献，三看形成时间阶段；如争议的财产取得时间及来源在婚后，则原则上按夫妻共同财产对待，这是一项法定原则，但是如果夫妻双方对财产所有权归属立有书面约定，就要依照双方约定的财产权属进行分割；还有一项“夫妻特有财产制”，指的是夫妻双方能够证明某些财产虽然取得时间及来源在婚姻关系存续期间，但主张权利的一方能证明取得此项财产系婚前个人财产转化或婚姻关系存续期内的个人积蓄，此项财产就属于个人特有保留财产。析产清楚了，分割问题就迎刃而解了。
【案情介绍】
案情一：吕男与郑女自1990年4月8日经人民政府登记结婚，2000年9月18日经法院判决离婚；汪某系郑女的娘家母亲，2000年1月郑女与其母约定，将郑女名下的一处房产转移到汪名下，后经吕男发现，吕男认为这是其与郑女的夫妻财产，郑的转移行为侵害了婚姻财产，随反映到检察院及市房管局，经相关单位调查，确认汪与郑的行为属恶意串通转移财产，登报声明注销汪更名的产权证，2000年2月汪某向法院提起确权之诉。
争议焦点：涉案房产是吕男与郑女的夫妻财产还是汪某的个人财产？
案情二：张先生同李女士与2000年结婚，婚后第二年张先生将原单位公租房以成本价购回。2007年张、李双方感情出现破裂，李女士提出离婚，同时要求对住房按夫妻共同财产进行分割，张先生称此房是个人财产，双方发生争执，诉至法院。张先生述称：现住房屋演化过程是：1988年由单位分给得一处职工宿舍，1994年单位给调换成现在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年张先生所在的单位依照国家房改房政策出售，张先生用婚前个人积蓄交付了房款。1997年3月28双方结婚，自结婚到购房，婚姻时间很短，在1998年3月女方查出病，李女士的单位的效盖不好，每月只发放200元生活费，李女士没有其他收入，一直到2003年分居，据此说明李女士对购房没有任何投入。
【法律评析】
针对案件一：
法院审理后查明的事实：①、涉案房产是1997年由郑女士与吕先生婚姻关系存续期间购得，交款人为郑女士，专用发票开具购房人为郑女士；②、郑女士以本人名义同国信公司签约购房；③、郑女士委托国信公司办理购房产权登记事宜并出具委托书；④、郑女士以本人名义向房管部门交纳购房税金；⑤、办理产权证时交纳手续费、登记费的发票均是郑女士；⑥、产权部门核发郑女士为持证人的房屋所有权证书；⑦、多年来郑女士、吕先生装修、管理、出租争议房屋及收取租金；⑧、郑女士在法庭自认贷款系自己借用汪某某之名，汪某某在诉讼中自认贷款系郑女士自己所为；同时，汪女士向法庭提交了如下证据：郑女士交付房款中有三次写的是汪女士的名字；开发商单位证明郑女士曾向单位提出要求，将原先开具名称为汪女士的发票换成郑女士的名字；汪女士提交了四份贷款协议，拟证明以此贷款委托郑女士交付部分购房款；
此案中汪女士诉求法院，要求法院认定此房为汪个人所有，而吕先生要求法院将涉案房屋确认为吕女士与吕先生婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，法院历经多次判决，既有判汪女士所有，又有判吕先生与郑女士夫妻共有。
究竟如何认定，这要看法律规定及证据证明的事实，从法律规定看，现行婚姻法对夫妻财产规定有“婚后共同财产制”、“夫妻约定财产制”、“特有财产制”三种；婚姻法规定以“婚后共同财产制”为原则，以“夫妻约定财产制”和“特有财产制”为补充。就本案而言，如果争议财产取得时间在吕先生与郑女士婚姻关系存续期间，吕先生与郑女士没有书面约定财产归属，则依照法律规定的夫妻法定财产制确认为夫妻共同财产，汪女士诉求此财产应当为其个人所有，需要向法庭提供足够的证据证明财产来源，也既涉案房产属于自有财产购得，无其他任何外来掺入，但从案情看，房产是郑女士签约从开发商处购得，婚姻法规定夫妻属于一个钱袋，郑女士的签约购房行为，只要发生在婚续期间，必然属法定夫妻代理行为。这里需要注意到一个重要问题，郑女士自称是替母亲汪女士购房，但不能提供委托购房证明，更让人生疑的是，郑女士的说法发生在其与吕先生感情破裂离婚之机，因此，从情理上看，郑女士的说法存有问题，加之此前吕先生发现郑女士与汪女士曾更名转移房产被房管部门确认为恶意而注销；另外，法庭审明汪女士提交的贷款购房证据缺乏真实性，没有资金实际流向的证据，且房款交付时系郑女士借用汪女士的名义，汪女士从未与开发商协商过，也未向开发商提供身份证件，汪女士也不能证明其与吕先生、郑女士共同生活的证据。依据婚姻法关于夫妻法定财产制原则，涉案房产应当属于吕先生与郑女士的夫妻共同财产。另外，如果汪女士能够提供购房款来源的话，能否说明房产必然属于汪女士个人所有，答案是未必，本案中的房屋所有权登记在郑女名下，汪认为购房有出资，从物权法原则判断，汪与郑之间并无物权归属关系，可能存在着“母女出资关系”，或借名购房关系；是否有三人共同共有权属关系？这要看其他条件，笔者曾经写过一篇文章“共居并不必然同财”，在夫妻与其他成员共同生活的家庭里，分割共同财产必须先将夫妻共同财产在家庭共同财产中分出来，然后才能在离婚诉讼的夫妻之间分割。
家庭共同财产的概念和特征：家庭共同财产是指全体家庭成员在家庭共同生活存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有财产关系，关于家庭共同财产的法律特征有以下几点：1、家庭共同财产的发生以家庭共同生活关系为前提，依成员约定而发生，家庭共同财产关系并非因存在家庭共同生活关系而必然发生，即共居并不必然同财产生家庭共同财产，必须还要经过家庭成员的协商选择进行约定。2、家庭共同财产的权利主体可以是家庭全体成员，也可以是家庭部分成员，构成家庭共同财产的权利主体，一是对家庭财产要有贡献交给家庭共有，二是有愿意成为家庭共同财产权利主体的主观意愿。这两个条件是一致的，只有具备同财的意愿，又有同财的行为，才可成为家庭共有的权利主体。幼年子女和父母共亨所有权的观点是不正确的，同样，认为共有关系只依家庭共同生活关系而发生无须经家庭成员约定而发生的观点也是不正确的。3、家庭共同财产的来源为家庭成员的共同所得和各自所得，首先是共同所得，如共同创造的成果、共同断承的财产、共同接受的赠与等，其次，是家庭成员的各自所得而按协议纳入共同的财产。4、家庭共有财产与夫妻共有财产发生的条件正相反，夫妻共有财产的发生是双方不选择其他夫妻财产所有形式，为消极行为构成要件，家庭共同财产为家庭成员约定采用财产共有形式，为积极行为构成要件。夫妻共同财产包溶在家庭共同财产之中，并不分份额，不能为共同财产，子女给付父母的赡养费，这是必履行法定的义务，具有严格的人身关系，属于父母个人所有，不能作为共同财产，“共同共有”是各共有人根据法律或合同的效力共同结合在一起不分份额地共同所有某项财产，“共有”分狭义上的共有与广义上的共有，狭义上的共有是指合有，广义上的共有包括合有和总有，家庭共有是家庭成员为共有所做的一种选择，一经选择共有，共有的内容就完全依照法律的规定来确定，从法律上看，只有“家庭关系的存在”、“家庭成员对家庭财产的形成作出贡献”、“家庭成员之间的共有约定”三个条件同时满足，才可以认定为共同共有。
针对案情二：查明购房款是张先生婚前的积蓄，张先生证明购房款来源是在1996年张先生借给一家企业97750元，1999年还款70000元作为交付房款来源。那么此房该如何析产，是个人财产还是共同财产，产生的主要问题在于“财产取得时间和来源”在婚姻关系存续期间，张先生提出了购房款系婚前个人积蓄，能否证明房产属于个人财产，婚姻法司法解释对此类问题没有明确规定，只规定以共同财产购买的房产属于共同财产。根据婚姻法对“夫妻财产制”的规定，一方婚前承租婚后用个人财产购买的房改房应当认定为个人财产。房改房是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房仅凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，对此应当区别情况予以处理：对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属处理意见表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确的结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须非常谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，应属于个人财产。最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有？答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上应当谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。这里还存在一个问题，房改房按成本价出售时，享受夫妻双方的工龄优惠是否按共同财产对待，对此，最高人民法院司法解释意见［（2000）法民字第4号］：关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函：用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄，应当认定所购房屋是个人财产。
【律师解析】
离婚案件中房屋分割是比较复杂的，既有城市房屋也有农村房屋，既有公房也有私房，私房中不仅有商品房也有售后公房。
1、售后公房的分割：
售后公房也称房改房，是指职工单位将公房以工资货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。由此可见，“房改房”是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。
在确定房改房的所有权人时，不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定综合认定。《婚姻法司法解释(二)》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。这里需要特别指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。根据《婚姻法解释（二）》的规定，主要由以下几种分割办法：
双方竞价取得：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿：即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
拍卖房屋双方分割方价款：即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。此外，在实际处理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。
一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；如果这种实物分配附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则要根据具体情况予以公平处理。
对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。
婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况，对此应当区别情况予以处理：
对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，属于个人财产。
最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有？答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上应当谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。
房改房按成本价出售时，享受夫妻双方的工龄优惠是否按共同财产对待，对此，最高人民法院司法解释意见［（2000）法民字第4号］：关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函：用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄，应当认定所购房屋是个人财产。
《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：A、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；B、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的；C、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；D、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；E、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；F、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；G、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；H、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；I、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。自2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化予以废除，因此，最高人民法院原《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割；二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割；三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。“婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有。“一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”，该房承租权仍应归该一方享有。但享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。“婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”，根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，根据现行法律，该房屋的承租权应该归原享有承租权的一方享有。“夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的”，一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。对于双方均有权承租公房，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。
　　2、商品房的分割：
一方婚前付了全部房款，并取得了房产证的；一方婚前付清了全部房款，并取得房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。
一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的；和第一种情况本质上是相同的，唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下，也是婚前财产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。
一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款；夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属及分割，不同省市的司法实践对此有不同的规定，此种情况下的房屋归属分为以下三种：（1）夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。需要指出的是：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。（2）对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。（3）对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。
婚后共同出资（包括贷款）取得房屋产权的：这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：（1）不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。（2）房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。（3）如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。
房产证上有第三人名字的：实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割；（2）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。
　　父母参与出资购买房屋的：《婚姻法解释（二）》第22条的规定，（1）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；（2）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。如果一方提出，父母出资买房子的钱是借给自己的，而不是赠与的，并拿出借条予以证明的。对此，法院一般的做法是，看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。房屋属于夫妻共同财产的情形中，离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：双方均主张要房的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。一方想要房一方想要钱的，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估，得房的一方给另一方相应的补偿。双方均不要房的，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。
3、尚未取得房产证的房屋分割：
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。如果离婚时，争议的房产的产权证还没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的。
4、农村房屋的分割：
我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制。即农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，农民对其房屋下的土地只享有土地使用权??宅基地使用权，国家对农村房屋至今未建立起登记制度；城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，城市居民对其房屋下的土地只享有土地使用权，国家并建立了房地产权行政登记机关对之进行登记。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。婚前一方建造的房屋：对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的：这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方。双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的：按照《婚姻法解释（二）》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。婚前男女双方的家庭共同出资建造的：房屋属于夫妻共同所有即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的：男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的：结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。
4、婚前买房婚后涨价增值部分处理：
婚前购房属于个人财产，增值部分按照产权归属，由所有人享有，也符合息随本走的原则。
5、按揭房屋在离婚中存在的问题：
《婚姻法》）及相关司法解释对此都没有明确规定，司法实务界的认识也未统一，处理方式也不同。在离婚案件中很多人认为，夫妻一方出资按揭，房屋就是个人财产，夫妻双方出资按揭，房屋就是夫妻共同财产，或房屋产权证在结婚前取得房屋就是个人财产，在结婚后取得就是夫妻共同财产。在常人看来有诸多相似的这些按揭房屋纠纷，由于按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期最长可达30年，履行按揭贷款合同的期限较长，办理按揭手续开始支付房款的时间又有可能在婚前或婚后；签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差，取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻关系存续期间或离婚后；支付房款的资金来源不同等因素的影响，最后的处理结果有可能完全不同，离婚案件中按揭房屋应区别为以下几种情形：按揭房屋常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系；银行与购房人（贷款人）之间的贷款关系；银行与购房人之间的抵押担保关系；银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系，这四个法律关系即相对独立又相互牵连。离婚时法院依据《婚姻法》关于共同财产和债务分割的规定，判决变更了房屋权属人和还贷人，而根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，债务转移需经债权人同意法院判决后，银行作为贷款合同的一方，以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时，将导致法院的判决不能执行。银行还将丧失本应享有的对还贷人资信、还贷资格的审查权，这不利于对银行利益的保护，此种冲突目前实践中还无合理的解决方案。而有的法院为了避免转按揭问题，如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担，在不变更贷款人的前提下，由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方，该判决方式虽然避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便，但却带来了抵押权应变更的新问题，如女方不主动办理抵押登记手续，将会导致银行的贷款处于一种未设担保的的状态，极大地增加了银行的风险。故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及到的各方的合法权益。
约定了按揭房屋归属的房屋如何处理：夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。　　约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。